Posts Tagged ‘不動産投資のリスク’

投資物件における告知物件はどうなのか?

2016-07-04

投資物件を運営していると、告知事項が必要な物件に出会いますよね。

 

そんな物件ってどうですか?

 

告知事項がある物件は辞めますか?

安ければ買いますか?

 

相場が一部屋5万円の部屋があったとして、

仮に自殺があったら5万円の家賃がどうなるでしょう?

 

感覚では相場の半分にすれば、入居者は見つかると思います。

もちろんちゃんと告知をしてです。

 

私個人的には、なかなか住めないですが

安ければいいって人も中にはいます。

 

傾いている建物も同じです。

 

外から見ても傾いている部屋があったのですが、

でもそのアパートは満室でした。

 

入居者と話ましたが、ここは家賃が安いからと言ってました。

 

前職のメンバーでも事故物件に住んでいたスタッフもいました。

 

安ければ気にしないよ!

 

って人はいるんです。

 

そこで、家賃が5万のところ2.5万で入居してくれれば、

実際の損害額は2.5万になります。

 

これをどう感じるかです。

 

入居が付かなくなるんじゃないのか?

そんなことはないんです。

 

家賃を半分にすれば、だいたい決まるもんです。

 

不動産投資をする上で、色々なリスクがありますが

そのリスクを理解して、問題ないと感じることがいいと思います。

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最近、この自殺や殺人などが取り上げられております。

一般住宅での話と投資物件での話では性質が違います。

 

自分で住む家は嫌ですよね。

でも、借りてくれる人がいるなら、別にいっか!

 

そう思えると、もしもの時に気が楽になると思います。

 

なので、運営上ではそれほど問題ないと思います。

 

ただ売却する時は、安くなってしまうケースが多くなってしまいます。

 

そんな相談も不動産投資専門だから可能です。

土地で売却することもありません。

 

不動産投資専門家だから出来るアドバイスが沢山あります。

困った時こそお役にたてると思いますので、

どうぞお気軽にご相談下さいませ。

 

まずは、メールでもいいです。

info@fuji-plan.net

 

お近くの方はどうぞ四谷までお越しくださいませ(^O^)/

 

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階 富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6783 mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

不動産投資失敗から学べること その2

2016-03-19

不動産投資を成功させるには、成功者の話より

失敗者の話で学んだ方がいいかもしれません。

 

そんなことで昨日の続きです。

 

3年程の所有して間に起きた大きな出来事です。

詳細は昨日の記事をご覧ください。

http://goo.gl/iAyM0x

 

・購入後の管理会社が倒産して、数ヶ月分の家賃と敷金が回収出来なかった。

・不良入居者を入れられ何か月も滞納して、最終的には夜逃げ・・しかも3件も!!

・満室経営をしているが、高額なリフォームをしてしまっていた。

 

短期間でこんなことが重なるケースはあまりないですが、

リスクとしては考えられる話です。

 

では、どのように学べばいいのか?

 

・管理会社の倒産

これは難しい判断ですよね。

上場している会社であればまだしも、地元の管理会社の内情まで把握して

管理委託契約を結ぶことなんて難しいです。

 

弊社の情報は帝国データーバンクなのどに公開しているので、

調べようと思えば調べられます。

 

若干の費用が掛かると思いますが・・

 

でもそれ以外の調べる方法って普通の人は難しいですよね。

担当者と話て感じて、会社の雰囲気などで、感じること位が現実なのでしょうか

 

そういうリスクもあるとまずは、知って下さい。

 

次に滞納リスクです。

これは保証会社に加入してもらえれば入居者が滞納しても

オーナーには家賃が振り込まれます。プランによっては滞納保障だけでなく

夜逃げした場合の保証なのどまで入っている場合もあります。

保障会社によっても色々なプランがあるので確認するといいかもです。

 

次にリフォームです。

管理会社によってこれも金額は様々です。

 

一般的に比べやすいのが、クロスの単価です。

一般的に、安い材料で800円から1,000円位で

高い材料は1,200から1,500円位のイメージでしょうか。

 

クロスの単価だけで判断するより、

トータル的に判断するといいと思います。

まれに平米数を誤魔化して単価は安いけど平米数が多めに見積もりを

してくる人もいるので注意も必要です。

 

クロスの単価に注目していることはリフォーム会社さんも知っております。

 

それと職人が1日動くと、手間賃で2万から3万の請求があります。

1時間の作業でも半人工として請求されると思います。

 

リフォーム代が高いのか、安いのかは、

先輩大家さんに聞けばいいんです。

 

その辺りの情報はシェアしあいながら出来るといいですよね。

我々に聞いてもらっても、ある程度お答え出来ます。

 

ちなみにこの物件は売却してほしいと頼まれまして、

購入時より高く売却することも出来て、

儲かったかどうかで言うと、十分利益を出せております。

 

その物件を買った人も、はじめての1棟目でした。

そのお客さんはこの物件を足掛かりに、2年程で5棟購入してもらいました。

 

何棟も購入した時に聞いてみました。

どれが一番利益出してます?

 

ダントツで1棟目の物件とのことです。

 

オーナーが変われば何かが変わるのか?

そんなこもあると思います。

 

事前に十分リスクを知っていれば、回避できることも沢山あるので、

ちょっと不安に思った段階でどうぞお気軽にご相談下さい。

 

早い方が、色々と提案出来ますし、沢山のフォローが出来ますので!

 

今日も最後までお読みいただきありあがとうございます。

 

明日は、もう一人の失敗事例をお伝え致します。

 

失敗から学べることを学び、失敗しないアパート経営をして下さい。

IMG_0228

スタッフ全員でフォーロー致します!!

仲間や家族にする同じアドバイスが出来ると思います。

 

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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

不動産投資をなぜ始めるのか?深く考えてみよう!

2016-03-14

不動産投資を始めるにはなにか理由があると思います。

 

将来の年金不安に依る投資

早期セミリタイヤの為の投資

㈱で利益が出たから安定的な不動産へ切り替え

周りの人に勧められたから

節税目的

相続対策

 

とにかく理由はあると思います。

 

その理由をもっと深く考えてみませんか?

 

本当に不動産投資でいいのか?

 

他の投資も色々とあります。

ちゃんと考えて欲しいんです。

 

今一度、なぜ不動産投資・アパート経営をするのか?

 

将来の〇〇したい!

それには、アパート経営は必要なのか?

 

私もそうですが、アパート経営に向いていない人もいます。

そんな人が買ってしまったら、後で苦労すると思います。

 

でも、アパートなどの投資物件が欲しいと言われれば

どんな物件を探しているのか?

お客さんのお探しの条件をお伺いして

それに合う投資物件を探すのが我々の仕事なんです。

 

まれに、ちょっと向いてないかなぁ~?って人もおります。

でも買いたいって言われているので、

イヤイヤ向いてないから辞めた方がいいですよ~って言えないですから(@_@;)

 

変な物件を買おうとする人には、ストップをかけることは出来ますが、

性格のことで、向いてないかな?って程度なので、

勘違いの場合もあるし・・難しいんですよね。

 

だから、ご自身が不動産投資に向いているか

今一度向き合って下さいませ。

 

不動産投資には沢山のリスクがあります。

 

滞納・自殺・火事を代表に

入居者がなかなか見つからない

リフォーム費用が想像以上に掛かる

 

そんなリスクを回避する方法もしっております。

我々の仕事は、そんな不安を取り除くことから始まります。

 

1時間でも2時間でも何度でも、じっくと不安が取れるまでお話ししましょ( ̄▽ ̄)

 

仲間や家族にする同じアドバイスをしております。

なので、時には強く言うこともあります。

 

でも本気に思ってのことなのでお許しください。

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本気のアドバイスをするメンバーです。

いいハートを持ったメンバーが揃っております( ̄▽ ̄)

どうぞ心で感じに来て下さいませ。

 

富士企画には、第二のリビングと呼んでもらいたい部屋があります。

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どうぞお気軽にくつろぎにお立ちより下さいませ( ̄▽ ̄)

 

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アパート経営なんでも相談会しております。

2014-10-23

アパート経営でお悩みのある方、お答え出来る事何でもお伝え致します。

お近くの方は、直接四谷までお越し下さいませ。

会社案内

仕事帰りの遅い時間でも

仕事前の早い時間でも

もちろん土日でも事前にご連絡頂ければ何時でも大丈夫です。

https://www.fuji-plan.net/p2/

 

いいお話が出来ると思いますので、お気軽にどうぞ(^O^)/

 

また、遠い人や、直接合うにはまだ抵抗がある方は、

メールでもどうぞお問い合わせ下さいませ。

shinkawa-y@fuji-plan.net

担当サーファー

担当は、新川が対応せせて頂きます。

 

不動産投資専門会社に15年以上勤め、

沢山の事を経験しているからお伝え出来るフォローをさせて頂きます。

 

アパート経営の事、答えられる範囲で全て答えさせて頂きます。

 

やりとり上お名前だけあった方がやりやすいので、

匿名でもかまいまいませんので、お名前はお書き下さいませ。

 

携帯に直接ご連絡でも大丈夫です。

o9o-46o1-65o1

お気軽にどうぞ(^O^)/

 

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家賃保証会社あります。

2014-07-01

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収益物件のみを取引しているとどうしても滞納などのリスクを抑えたいと思うことは当り前だと思います。

先日、賃貸フェアーに行った時に出会えた方の話です。

 

収益物件のみを取引していると、どうじても気になるのは滞納があるのかどうか?

取引をする前に必ず何度も何度も確認致します。

 

中には、滞納している物件もあります。

最近は保証会社が付いてくれているケースが多いので、特に問題は無いケースも多いですが・・

 

でも保証人も無し、滞納している物件もあります。

でもこの部分を目をつむれば物件はいい!

なんてこともあると思います。

こんな時は売主様に滞納部分を放棄して頂いております。

 

そうすれば、入居者からすれば何カ月も貯めていた家賃がなくなります。

ただ、今後はきっちり払ってね。

なんて言えば、優良な入居者になるケースが多いです。

 

管理会社に依っては独自の保証会社を利用しているから、

保証会社は引き継げません。

 

こんなこともよくあるケースです。

 

そんな時に便利な保障会社があります。

 

売買取得したり所有しているアパート&マンションは基本的に全ての部屋を保証してくれます。

新規での費用は特に掛かりません。

 

ポイントは購入した時に滞納がゼロになっていればいいとの事です。

 

前に滞納があっても売主が放棄してくれればOKです。

 

その会社とこれから合って詳細を確認致します。

ご興味のある方は、どうぞ担当スタッフまでご連絡下さい。

不動産投資専門の富士企画だから色々と情報が入ってきます。

https://www.fuji-plan.net/p2/

 

 

滞納にお困りの方などもどうぞお気軽にご相談下さいませ。

きっとお力になれると思います。

 

収益物件を専門に取り扱っているから出来るアドバイスが山の様にあります。

仕事帰りの遅い時間でも、

仕事前の早い時間でも

土日でも事前にご連絡頂ければ何時でもご対応出来ます。

https://www.fuji-plan.net/mendan/

 

スタッフ一同お会い出来るのを楽しみにしております。

スタッフ情報です。

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