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Posts Tagged ‘収益物件売却’
投資物件の売却方法
投資物件を上手に売却するにはどうしたらいいのか？
シンプルで簡単な事なんです。
それは買主さんが何を求めているのか？
それをその通りにしてあげればいいんです。
では、買主さんが何を望んでいるのか？
僕らは日々投資物件を買いたいという人達とお話しをして
全国各地から投資物件を探しております。
そんな中共通して言われることが、
ネットに出す前の情報を下さい！と言われます。
これは、ネットに出てしまうと競争が激しくなるし、
自分だけに情報をまず下さいと、そういう事だと思うのですが、
こういう声が多いのだから、ご自身が投資物件を売却をする時は
まずは、ネットに出さないという事です。
ネットに出すということは、僕ら営業からすると
自分の所にその投資物件を求めている人がいないからなんです。
僕らのメルマガ登録数は３万人を超えております。
３万人の不動産投資家さん達が目にしてくれるんです。
メルマガなので全員が見ないとしても
開封率など見ていると２０％は超えておりますので
６００人の人が見てくれていると言うことになります。
売れ筋の投資物件であれば、この６００人に告知するだけで
売却できてしまうと思うんです。
ここに非公開物件と出した方がいいんです。
それでも６００人ほどは目にしてしまうので
いい物件は早く売れてしまいます。
グループ会社のクリスティと合わせたら営業マンは２０人を超えております。
その下に不動産投資家さん達が沢山おります。
さらに言うと、投資物件を預かった段階で営業マンが個別に連絡するもんなんです。
ここで営業がいい投資物件と思えば個別に連絡をするのですが、
ちょっと忙しかったり、その紹介が大変と感じた場合は
メルマガなどで流したりするんです。
それでも売却できない感じであれば、ネットなどに公開する感じがいいんです。
そしてネットに公開したら必ずアクセス解析を見た方がいいんです。
下記の物件は先輩から預かった物件なんですが、
先輩からはネットに出してよーと言われそのまま掲載しておりました。
その物件のアクセス解析なんです。
これから何を見るかと言うと、
普段から投資物件を探している人達はポータルサイトに
ご自身のが求めている投資物件が新規に登録されると
メールで物件情報が届く様になっていると思うのですが、
メールが届くからクリックするので、
出した直後のアクセスが多いんです。
そして時間と共にアクセス数が落ちてくるんです。
それがの物件のアクセス情報なんです。
まずはこのクリックされないと、ただ情報を公開しているだけで
あーこの物件は結構前から売りに出てるよね~ってなってしまうんです。
こうなってしまうと、売れる物件が売りづらい物件になってしまうんです。
投資物件は情報が大切です。
闇雲に広告掲載をするのは良くないと僕自身は思っております。
ネットに掲載したとしても、必ずアクセス解析を見るべきなんです。
ただ、これをあちこちの不動産会社に依頼をしてしまうと
物件情報をコントロールする事は出来なくなります。
投資物件であれば不動産投資専門の富士企画に任せて頂ければ
アクセス解析など分析しながら上手に宣伝出来ます。
投資物件の売却、入れ替えをお考えの方はどうぞ頼ってみて下さい。
そんな上手に売却するにどうしたらいいのかを
ギュッと一冊の書籍にまとめてあります。
売却をお考えの方はこちらも読んでみて下さいませ。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階 富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
Mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
健康診断の結果は年齢と共に悪くなるもん
不動産投資先日健康診断の結果が届きました。
毎年受けているのですが、
年々色々と再検査して下さいと言う項目が増えて来ております。
築年数５０年ですが、あちこちガタは来ますよね。
これは受け入れているから大したことないんですが
昨年の僕の身長は１７３．１cmでしたが
１年後の先日測ったら１７３．8cmでした！
この年で何と少し伸びたんです( ^ω^ )
ぎゅーんっと背筋を毎回して限界まで高くしたいと言う気持ちで測って増すが、
ちょっと嬉しかったです。
こうやって毎年老いに向かっております。
健康にハードに動ける時間は限られているので
日々の食事や色んなことに気をつけながら皆さんも過ごしてください。
不動産投資において建物の築年数は気になるところです。
木造であれば何と２２年にで０円とい価値になってしまいます。
税務上の話なんですが、、
投資物件を扱っている僕等は実際に価値は０とは思いませんが、
通常の自宅などは、築２２年で価値は０円と査定されてしまい
土地値でしか売却出来ないなんて話になったりします。
何なら建物があるから、
解体しないければならないからその分安くしなければならいなんて話も聞きます。
投資物件でもたまに、何だこの安い物件は？
そんな物件に出会うことってあると思うのですが、
これは僕から見たら査定ミスであって、
上で説明した建物が古いから土地値じゃないと売れないとか
そんな話を不動産屋が売主さんに説明をして、そん売買価格が決まって来るんだと思います。
投資物件と一般的住宅は異なります。
一般的住宅では価値がないと思っても
不動産投資家さんからすると価値がある場合が沢山あるんです。
投資物件を売却する時は普段から投資物件を扱っている会社に相談するべきだし
一般的住宅や土地を売却したい時はそう言う住宅を普段から扱っている会社に依頼するべきなんです。
僕自身も土地の売却は自分の会社ではやりません。
出来るかどうかで言うと出来ますが、やなライト言う選択をしております。
どんなことでもその道のプロに任せた方がいいんです。
僕はカレーも作りました。
その時に沢山目の前に並べられて味見もしました。
全部美味しかったですが、最終的には先方に決めてもらいました。
僕が決めるより、プロが決めた方がいいんです！
投資物件やアパート、賃貸中の不動産は僕らに任せた方がいいんです。
不動産投資家さん達はボロ物件も好みます。
一般的には売れないと思われる不動産も市場が変われば宝になります。
不動産投資家さん達は町を綺麗にして
空き家問題を実際に解決しております。
不動産投資という言葉がイメージがよくないだけで、
空き家問題を解決していける知恵と知識があるんです。
ボロボロの戸建てを賃貸用で売却したらどうなのか？
不動産投資専門の僕らだからこそ違う答えを出せるんです。
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不動産投資全般のご相談がある方はお気軽に上記リンクより申し込み下さい。
直接来られる方は
仕事前の早い時間でも、
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勿論土日でもいつでも対応しております。
ZOOMでも対応してますので遠い方でもお気軽にどうぞ〜
こんな感じの僕らが、
仲間や家族にする同じアドバイスをさせていただきますので！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階 富士企画株式会社
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『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件の売却はちゃんと作戦を練るべし
投資物件を売却する時って
色んな不動産会社に依頼をしてどっかの誰かに売却してもらえればいいや
そう考えていると色んな不動産会社に依頼をするケースが多いと思います。
こうなるとどういうな事になるか？
ご自身が物件を買う時にどんな物件を欲しがっていたのか？
そもそも市場に出ている物件はダメなんて思ったりしてませんでしたか？
僕らのところに来る、買いたい人の意見を聞くと
市場に出る前の物件情報を下さい！
との声が圧倒的に多いんです。
なので、投資物件を売却する時は
ある程度物件の情報はコントロールするべきだと思ってまして
ポータルサイトに同じ物件がずらりと並んでいる物件になるような事は絶対にさけるべきなんです。
ご自身がどんな物件を求めていたか？
周りの不動産投資家さん達がどんな投資物件を探していたのか？
その買主さんの気持ちを理解して売却活動をするべきなんですが、
立場が変わってしまうと、その辺りが理解されてない方が多く見受けられております。
ポータルサイトに掲載すれば売却出来る物件は
掲載しないでも売却出来るもんなんです。
これいつから売りに出ているの？
なんて質問も多く聞こえてきます。
そんな昔から売りにでているのか…
きっと他の人が購入しない物件はなんか問題があったり
自分がいいと思ったけど、売れ残っている投資物件はなんか問題があるのでは？
こんな事もよくある話なんです。
投資物件を売却をお考えの方は
基本的に投資物件を買うという経験はしていると思います。
（相続の場合は未経験ですが）
その買う時の気持ちを思いだせばいいだけなんです。
未公開物件の方が喜ぶし
滞納がある物件はダメだし
空室より満室の方がいいし
そう考えると売却するタイミングって
自分の中でその物件がいい状態の時が高く売却しやすい時期だったりします。
空室が多くなってきたから売却を検討する
リフォーム代がかさむようになってきたから売却を検討する
こんな売却理由は
買主さんが嫌がる理由になります。
だから満室の今だから売却するか！
リフォームして綺麗になったから売却するか？
僕ら不動産投資会社さんがどんな売り物が多いでしょうか？
不動産業者さんはボロい物件を買ってきて
綺麗にリフォームして入居者をちゃんと付けてから売却活動をします。
これが一番高く売却出来る方法だと知っているからです。
投資物件は入居者がおります。
通常の不動産取引には入居者がおりません。
買主さんにその入居者との説明をしなければなりません。
管理をお願いしていたら管理会社とのやり取りや管理委託契約の内容も確認しなければなりません。
投資物件を売買するのって普通の住宅より
色々と伝えなければならない事が沢山あるんです。
投資物件を買う時は、売主さんや仲介業者さんに聞けばいいんですが、
売却をする場合は、今度はちゃんと伝えなければなりません。
伝えなければならない立場なのに伝え忘れてしまうと
買主さんからはそんなの聞いてない！！
なんて話になってしまいます。
投資物件を売却するときこそ、投資物件を専門に扱っていたり
普段から投資物件の取引をしている営業とやらないと
あとで大変な事になるケースも多々あるので
気を付けて下さいませ。
この昨年の７月３日（波の日）に出版した書籍には
そんな売却の注意点を沢山書いときました。
不動産投資は購入だけでなく
定期的に資産の入れ替えが必要になると思います。
買う時はエイ！！って買えるんですが、
売却は上手にタイミングを見てやれば高く売却出来る可能性は上がってきます。
減価償却が出来なく物件は入れ替えた方がいいですし、
売却した方がいいケースもあるので
そんなトータル的にご相談に乗ることが僕らは出来ます。
仕事前の早い時間でも
仕事終わりの遅い時間でも
勿論土日でも、ZOOMでもいつでもどうぞ会いにいらして下さいませ。
そんな相談会に行ってみるかと思う方は下記リンクより申込下さい。
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他の業務を終わらせてちゃんとお話を聞かせてもらいますので
２時間ほど空いている時にいらして下さいませ。
こんな事務所なのでお気軽にいらして下さい(^O^)／
ご連絡お待ちしておりまーす！
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契約ラッシュになってきております。
３月は銀行さんの決算の関係で取引件数が増えて来ております。
どんな物件が契約が出来ているのか？
ちょっと社内でリサーチしてみたら
単純に売りの情報が多くなってきているようです。
なので自然と取引が増えてきているようです。
有難いことに僕らのトコには、物件を買いたいという方が
めちゃくちゃおるんです。
そういった人達の声として多いのが、
一般公開される前に情報を下さいと言われます。
なので一般的にレインズ（業者間で一般公開されているサイト）に掲載される前の
物件情報を皆様にお届けしております。
それがいわゆる非公開物件なのです。
こう言った物件が増えているから
自然と取引件数が増えて来ているようです。
こんか感じの物件は紹介するのは、
やはり顔が見えている方たちが多いんです。
自然な事なのですが、
物件情報を見た瞬間に僕らは、お客さん達の顔が浮かんでくるんです。
顔が浮かんでくるからその人たちに連絡をするんです。
なので、ぜひ顔を見せにいらして下さいませ(^O^)／
理想は来られて直接お会い出来た方がいいんですが、
色々とコロナが気になると思いますので、
ZOOMでも対応しております。
土日に限らず、平日でも
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最高のメンバーが揃っておりますのでー
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投資物件の売却相談が増えて来ております。
昔この書籍を出版した関係なのか？
投資物件専門家だから集まって来ているからか？
今が売り時と考えているのか？
理由は分かりませんが、
ここ最近売却の相談依頼が増えてきております。
投資物件の売却方法はいくつかポイントがあります。
すごくシンプルで簡単なことです。
ご自身がその物件を欲しいと思うのか？
大家仲間がその物件を買ってくれるのか？
そんな値付けをすれば直ぐに売却出来るのではないでしょうか。
でも、そこは欲との闘いです。
〇〇で買ったからそれ以上で売りたい！
安く買って高く売却出来るかどうか？
それは買った時期にもよると思いますし、
古くなれば建物価値は下がるし、
リフォーム代も掛かるし、
基本的には、買った時より高く売れるなんて
あんまりない話ですよ。
ボロボロの物件買ってリノベーションしたら話は別ですが、
基本的によっぽど安く買ってなければ価値は下がるもんです。
それを踏まえて、市場の声をちゃんと聞けばいいんです。
例えば、物件を探す時不動産営業マンになんて伝えてますか？
『表に出す前の情報を下さい！』
こう伝えていないですか？
ほとんどの人に言われております。
市場の声がこうなので、表に出さなければいいんです！
これって自分がどう求めるのか？
そこを徹底的に見つめなおして、売却活動をすればいいんです。
僕らは不動産投資に特化した会社です。
結構いい感じでお手伝いが出来ると思いますので、
お気軽にご相談下さいませ(^O^)／
投資物件は定期的に入れ替えながら大きくすることも必要な場合もあります。
そんなトータル的な相談もどうぞお気軽に。
投資物件専門家だからこそ出来る話をさせて頂きます(^O^)／
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投資物件売却時・購入時の注意点【家賃保証会社編】
投資物件は定期的に入れ替えをする人が多いですね。
そんな取引をする上で注意をしなければいけない点
この話はとても大切なことなので、今回は読んで下さいませ。
投資物件を仲介する時に、
気を付けている点は沢山ありますが、
今回は家賃についてお話を致します。
物件を購入する側、売却する側、仲介会社全ての人に把握してほしい内容です。
家賃の滞納があるのか？
家賃の滞納がないのか？
とても気になる事ですよね。
それは仲介をする僕らも同じです。
普段僕らがどうやって確認しているか説明しますと、
売主さんに滞納ありませんか？と尋ねます。
それと同時に、滞納があってもなくても
管理会社からの家賃報告書の写しをもらい確認します。
この家賃報告書に、滞納がなければ滞納なしと判断してしまいますよね。
売主さんも滞納ないと言ってるし・・・
数年前まではこれで特に問題なかったことですが、
家賃保証会社が普及されてきてからは、
見た目は滞納がなくても
実際は家賃保証会社が立て替えて支払っているケースがあります。
そうなると、家賃報告書だけでは見えない部分が出てくるんです。
なので、今は家賃保障会社まで確認する様にとあちこちで話ております。
買う時も売る時も、仲介会社も全員が同じ認識であれば
なんの問題もありません。
気を付けらければいけないのが、
管理報告書には立替をしていることの記載はほぼないです。
売主さんも悪気はありません。
仲介会社も売主に確認をして、
管理会社からの報告書もチェックしております。
ここから更に１つ作業をしなければなりません。
本来は仲介会社がやる仕事ですが、
慣れていなければ保証会社まで確認をするなんて作業はしません。
この保証会社まで確認をしないと
実は滞納があって、保証会社が家賃保証をしておりました。
こんな話が決済後によく聞かされます。
物件を売却する人は、
売却した後に、こんな話にならないように保証会社まで確認してください。
物件を購入する人は、
管理報告書が出て来て安心でなく、保証会社まで確認したんですか？と
必ず訪ねて下さいませ。
そして最後に物件を仲介する不動産会社さんです。
買側、売側どてらでも、保証会社まで家賃の滞納有無を確認してください。
ひと昔は、家賃保証会社はあまり普及されておりませんでしたが、
連帯保証人でなく、保証会社を利用するケースが増えてきました。
増えた理由として
万が一入居者が滞納しても、家賃保証会社が負担してくれるので
大家さんにとってはその方が安心でしょ？
そのニーズに答えただけですね。
なので実際に滞納しているのか？
その辺りはよく見えなくなって来ております。
だからこそ注意が必要なんです。
仲介会社がちゃんとしてくれればいいのですが、
そこまで把握している会社はまだまだ少ないです。
なので、無用なトラブルに巻き込まれない為に
ご自身でこの辺りは出来るようにしといて下さい。
富士企画メンバーには
この辺りはちょいちょい話しているので大丈夫だと思いますが、
ご自身でもある程度勉強もして下さいませ(^O^)／
そんな話も色々と盛り込んでおりますのがこちらの本です。
まだお手に取ってない人がいれば
ぜひぜひお手に取って下さいませ(^O^)／
本を書いたのは、新川義忠です。
ラジオ番組もやっております。
毎月第１・第３土曜日に放送中です。
こちらは不動産投資に成功しているゲストの方をお呼びして
たっぷりと話しを聞いている番組です。
過去の放送分はYouTubeにｱｯﾌﾟしておりますので
検索して聞いてみて下さいませ。
不動産投資は勉強しすぎると、
物件を買えなくなってしまうこともありますが、
ある一定以上の勉強は必要ですので！
富士企画では、毎日色々と相談業務を行っております。
仕事帰りの遅い時間でも
仕事前の早い時間でも
もちろん土日でもいつでもどうぞいらして下さいませ(^O^)／
相談希望の方は下記フォームより申込下さいませ。
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仲間や家族にする同じアドバイスをさせていただきます。
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委任物件が結構集まって来ております。
富士企画は不動産投資を専門に取り扱っております。
もう２０年以上専門に取り扱っているので、
お陰様で自然と物件が集まって来ているでしょう。
これは富士企画の強みです。
委任物件が全ていいということではないのですが、
当然中にはいい物件もあります。
実際に沢山のお客さんに
富士企画からいい物件を紹介してもらったよ！！
そんな声を、オーナーさんの集まりに行くとよく言われます。
いまだに多いのは、
過去の取引の中で仲良くなって
覚えていてくれて連絡くれるケースが多いでしょうか。
とにかくそんな人達の優しさなどに
日々感謝をしながら春を楽しんでおります(^^)/
さて、富士企画には
そんな投資物件情報が色々とあります。
市場に出すちょっと前の情報です。
そんな情報もタイミングが合えば出会えると思います。
実際にあります。
あ～ちょうどいい時に来ましたね！
さっきいい物件が入ったんです！
そんな光景を何度も見てきました。
毎日通うことなんて出来ないと思いますが、
通ってくれる人もいるので、
どうぞお気軽にお茶でもしばきにいらして下さいませ。
そんな人を僕らは大歓迎です。
不動産投資家さん達のたまり場にしたいんです。
もちろんアパートローンの最新情報なども
ちゃんとありますので！
不動産投資専門のスタッフが丁寧に色々と対応させていただきます。
こんな感じのスタッフです。
ご指名があればどうぞお気軽にしてください。
今なら指名料も一切発生致しません(^_-)-☆
富士企画にちゃんとした相談をしに来たい人は下記フォームより
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ちょと立ち寄りたい人は、
突然いらしても大丈夫ですので！！
スタッフ一同いつかお会い出来る日を楽しみお待ちしております。
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『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件専門だから高く売却出来る方法があります
一棟あパート・一棟マンションを上手に売却する方法を
一冊の本にまとめてみました(*´▽｀*)
購入する為の本は沢山ありますが、
売却の書籍は少ないですよね。
そんな本です(*´▽｀*)
投資物件専門に取り扱っている富士企画では、
アパート、一棟マンションなどの賃貸不動産であれば
上手に売却する方法があります。
大々的にポータルサイトに掲載するのは、
今の時代には合ってはいません。
理由は簡単です。
物件を探している人達から共通して言われることが
『市場に公開する前に情報を下さい！』
いわゆる非公開物件を求めています。
非公開物件とは？
レインズに掲載していない。
ポータルサイトなどに掲載していない。
そんな非公開の物件を求めております。
なので、その要望に応えてあげた方がいいんです。
ご自身がどんな感じで物件を探しているのか？
そう考えれば自然と答えは出てくると思います。
不動産査定方法も色々です。
土地に相場がある様に、利回りにも相場があります。
不動産屋ですので、
土地の相場は知っていると思います。
ですが、利回りの相場を知らない業者さんも沢山おります。
誰に相談するか？
とても大切なことだと思っております(￣▽￣)
富士企画は、投資物件一筋の経験がありますので、
投資物件であればお力になれると思います。
専門家に相談する違い感じてみて下さい。
投資物件売却専門のサイトも立ち上げているので、
良かったらチェックして下さいませ(￣▽￣)
なぜ、割安な投資物件が売りに出てくるのか？
不動産の査定方法には大きく２つある
土地の場合は、土地の値段ですよね。
その土地の上に建物が乗っかていれば、建物の値段。
この建物が構造と築年数に依って価値が変わって来ます。
ここでよく出てくる数字が木造であれば２２年。
２２年経過すると建物の価値は０円。
むしろ解体費用が掛かり、その分安くしなければならない。
結果土地値以下の値段が売りに出されている。
これが不動産査定の基本ベースになっていることです。
不動産会社さんも色々とあります。
富士企画みたいな、不動産投資専門の会社は少ないです。
一般住宅をメインに取り扱っていて
投資物件の問い合わせが最近増えて来ているので、
売却の相談が来たら扱ってみたりしている。
不動産会社なので、どんな物件も取り扱うことが可能です。
お客さんからみると、同じ不動産屋ですから
むしろ長年地元で不動産投資一筋３０年以上の方達の方が、
経験が豊富な分、その知識で判断してしまっているのか？
たまにレインズ（不動産会社のみが見れるサイト）には
土地値のアパートが売りに出されて、申込が殺到する。
殺到する物件は、間違いなく査定ミスだと思っております。
投資物件を売却する場合は、気を付けなければいけないこと。
相談する相手です。
相手を間違うと、高く売却出来るのが、出来ない場合もあります。
土地に相場があるように、
利回りにも相場があります！！
土地の相場を知っていても、利回りの相場を知らない人に売却依頼してもダメです。
投資物件の売却は、利回りの相場を知っている人に相談するべきです。
富士企画メンバーは、投資物件のみ長年取り扱って来ております。
ポータルサイトの上手な使い方。
メルマガやLINEなどの活用方法。
その他、上手な見せ方が色々とあります。
そろそろ売却しようかな？
そう考えている人は、一度相談にし来てみませんか？
不動産投資専門会社に相談する違いをきっと感じてくれると思います。
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お近くの方であれば、こちらからの出張も可能です。
どうぞ一度、お時間を頂戴下さいませ。
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投資物件の売却依頼が増えて来ております。
９月に向けてなのか？
最近売却依頼がグングンと増えて来ております。
今が売り時と考えてなのか？
収支のバランスが合ってないのか？
売却理由は色々とありますが・・・
これから販売図面を作りますが、作る前に売れてしまう物件もあるかもですね。
下記はここ数日で依頼があった物件になります。
東十条駅 １３８００万 ８％ RC 駅徒歩２分
加須駅 ３７５０万 現況満室１９．２％ （一部借地）
柏駅１１％満室、宇都宮鉄骨マンション
４００万以下の小ぶりの区分マンションをいくつか
その他、少し時間が掛かりそうな物件など色々と相談が増えております。
これは、新川に直接来た案件だけで、これだけあるので
営業スタッフを合わせると、相当数の物件があると思います。
因みに富士企画の営業スタッフは全員で７名おります。
売主さんから直接預かっている物件が全ていい物件とは思ってませんが、
いい物件も意外とあるのは間違いないです。
毎日、沢山の人が富士企画には立ち寄ってくれております。
ちょうど、いい物件が入りました！
そんな対ミンングで物件が動いているのをよく目にしておりますので
お近くの方、どうぞお気軽にお茶でも飲みに来て下さい(^_-)-☆
ただ、誰も居ない事もあるので、
一応誰かいるかどうか確かめてからの方がいいかも知れません。
ちゃんとした相談がある人は、事前にご連絡下さいませ。
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