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Posts Tagged ‘投資物件売却’
売却を考えた入居募集をして下さい。
不動産投資をする上でとても大切なのが
入居率の維持ですよね。
満室経営をずっとしたいですよね。
空室を埋める方法として、
手っ取り早いのが、家賃の値下げです。
その物件が成功したのか、失敗だったのかが確定するのは、
最終的にその物件を売却した時に確定すると思います。
所有している期間は利益が出なくても、
売却時に売却益が出れば、それも成功です。
逆に所有している期間は利益が出たけど
売却時に安くしか売却出来なくて、損をするなんてこともあります。
投資物件の査定方法を知って下さい。
不動産の査定方法のベースは
土地の値段
建物の値段
この２つで成り立っております。
一般的には土地の相場があったり
建物は構造と築年数で建物価格が出せます。
この２つと近隣事例などを見て価格を決めます。
一般住宅はこの方法で計算しております。
では投資物件はどうなるでしょうか？
簡単に言うと、一般住宅の査定方法を参考にして
利回りの相場に合わせて売買価格を決めます。
なので、実際の売りに出ている投資物件は
実際の評価と乖離している物件が多いと思います。
投資物件に関しては、利回りで売却出来るんです。
逆になんか凄い安い物件がたまに出てきますよね？
あれは、土地の値段を出して、
建物は税務上の評価で価値がなしと判断されて
ほぼ土地値のみで売りに出ているケースが多いですかね。
これは値付けが、一般住宅と同じになっているだけですね。
投資物件は利回りで売れます。
土地の相場があるように、
利回りにも相場が確実にあります。
その利回りは、家賃で決まります。
家賃が下がると、利回りが下がると覚えといて下さい。
みんな知っているはずです。
でも空室を早く埋めたいから、
少し家賃を下げても入居させたい。
それは当たり前のことですが、
でも、家賃が下がると、利回りが下がり、
最終的には売却する時の金額が下がるだけなんです。
利回りが１０％のエリアであれば、
家賃収入が３００万であれば、
販売価格は３０００万になるもんです。
そう考えながら賃貸の入居付をした方がいいんです。
仮に家賃を１０００円下げたら、決めたいとのお客さんがいた場合。
家賃は下げない代わりに１か月、２か月のﾌﾘｰﾚﾝﾄを付けるよ！
そう言って家賃を維持することや
上手にリフォームして、家賃を上げる努力をして下さいませ。
そう思っている反面。
実際私も家賃を下げて募集することもあります。
常に家賃が下がると、利回りが下がり、最終的に売却する時の価格に影響すると
そう頭の隅にでも置いているといい気がしてます。
投資物件は購入して終わりではありません。
購入してからがスタートです。
購入してからの方が色々とありますよ。
買うことだけに注目している人が多いので、
買った後のことも気にしながら物件を探しをして下さい。
物件探しのお手伝いも出来ますので、
どうぞお近くにいらした方はお気軽にお立ちよりくださいませ。
仕事前の早い時間でも
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もちろん土日でもいつでもいらして下さいませ。
ちゃんとした相談を希望される方は下記フォームよりどうぞ
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こちらもよかったら読んじゃってください。
少しは参考になると思いますので(^O^)／
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階 富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
Mail:[email protected]
『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件売却時・購入時の注意点【家賃保証会社編】
投資物件は定期的に入れ替えをする人が多いですね。
そんな取引をする上で注意をしなければいけない点
この話はとても大切なことなので、今回は読んで下さいませ。
投資物件を仲介する時に、
気を付けている点は沢山ありますが、
今回は家賃についてお話を致します。
物件を購入する側、売却する側、仲介会社全ての人に把握してほしい内容です。
家賃の滞納があるのか？
家賃の滞納がないのか？
とても気になる事ですよね。
それは仲介をする僕らも同じです。
普段僕らがどうやって確認しているか説明しますと、
売主さんに滞納ありませんか？と尋ねます。
それと同時に、滞納があってもなくても
管理会社からの家賃報告書の写しをもらい確認します。
この家賃報告書に、滞納がなければ滞納なしと判断してしまいますよね。
売主さんも滞納ないと言ってるし・・・
数年前まではこれで特に問題なかったことですが、
家賃保証会社が普及されてきてからは、
見た目は滞納がなくても
実際は家賃保証会社が立て替えて支払っているケースがあります。
そうなると、家賃報告書だけでは見えない部分が出てくるんです。
なので、今は家賃保障会社まで確認する様にとあちこちで話ております。
買う時も売る時も、仲介会社も全員が同じ認識であれば
なんの問題もありません。
気を付けらければいけないのが、
管理報告書には立替をしていることの記載はほぼないです。
売主さんも悪気はありません。
仲介会社も売主に確認をして、
管理会社からの報告書もチェックしております。
ここから更に１つ作業をしなければなりません。
本来は仲介会社がやる仕事ですが、
慣れていなければ保証会社まで確認をするなんて作業はしません。
この保証会社まで確認をしないと
実は滞納があって、保証会社が家賃保証をしておりました。
こんな話が決済後によく聞かされます。
物件を売却する人は、
売却した後に、こんな話にならないように保証会社まで確認してください。
物件を購入する人は、
管理報告書が出て来て安心でなく、保証会社まで確認したんですか？と
必ず訪ねて下さいませ。
そして最後に物件を仲介する不動産会社さんです。
買側、売側どてらでも、保証会社まで家賃の滞納有無を確認してください。
ひと昔は、家賃保証会社はあまり普及されておりませんでしたが、
連帯保証人でなく、保証会社を利用するケースが増えてきました。
増えた理由として
万が一入居者が滞納しても、家賃保証会社が負担してくれるので
大家さんにとってはその方が安心でしょ？
そのニーズに答えただけですね。
なので実際に滞納しているのか？
その辺りはよく見えなくなって来ております。
だからこそ注意が必要なんです。
仲介会社がちゃんとしてくれればいいのですが、
そこまで把握している会社はまだまだ少ないです。
なので、無用なトラブルに巻き込まれない為に
ご自身でこの辺りは出来るようにしといて下さい。
富士企画メンバーには
この辺りはちょいちょい話しているので大丈夫だと思いますが、
ご自身でもある程度勉強もして下さいませ(^O^)／
そんな話も色々と盛り込んでおりますのがこちらの本です。
まだお手に取ってない人がいれば
ぜひぜひお手に取って下さいませ(^O^)／
本を書いたのは、新川義忠です。
ラジオ番組もやっております。
毎月第１・第３土曜日に放送中です。
こちらは不動産投資に成功しているゲストの方をお呼びして
たっぷりと話しを聞いている番組です。
過去の放送分はYouTubeにｱｯﾌﾟしておりますので
検索して聞いてみて下さいませ。
不動産投資は勉強しすぎると、
物件を買えなくなってしまうこともありますが、
ある一定以上の勉強は必要ですので！
富士企画では、毎日色々と相談業務を行っております。
仕事帰りの遅い時間でも
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もちろん土日でもいつでもどうぞいらして下さいませ(^O^)／
相談希望の方は下記フォームより申込下さいませ。
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仲間や家族にする同じアドバイスをさせていただきます。
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委任物件が結構集まって来ております。
富士企画は不動産投資を専門に取り扱っております。
もう２０年以上専門に取り扱っているので、
お陰様で自然と物件が集まって来ているでしょう。
これは富士企画の強みです。
委任物件が全ていいということではないのですが、
当然中にはいい物件もあります。
実際に沢山のお客さんに
富士企画からいい物件を紹介してもらったよ！！
そんな声を、オーナーさんの集まりに行くとよく言われます。
いまだに多いのは、
過去の取引の中で仲良くなって
覚えていてくれて連絡くれるケースが多いでしょうか。
とにかくそんな人達の優しさなどに
日々感謝をしながら春を楽しんでおります(^^)/
さて、富士企画には
そんな投資物件情報が色々とあります。
市場に出すちょっと前の情報です。
そんな情報もタイミングが合えば出会えると思います。
実際にあります。
あ～ちょうどいい時に来ましたね！
さっきいい物件が入ったんです！
そんな光景を何度も見てきました。
毎日通うことなんて出来ないと思いますが、
通ってくれる人もいるので、
どうぞお気軽にお茶でもしばきにいらして下さいませ。
そんな人を僕らは大歓迎です。
不動産投資家さん達のたまり場にしたいんです。
もちろんアパートローンの最新情報なども
ちゃんとありますので！
不動産投資専門のスタッフが丁寧に色々と対応させていただきます。
こんな感じのスタッフです。
ご指名があればどうぞお気軽にしてください。
今なら指名料も一切発生致しません(^_-)-☆
富士企画にちゃんとした相談をしに来たい人は下記フォームより
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ちょと立ち寄りたい人は、
突然いらしても大丈夫ですので！！
スタッフ一同いつかお会い出来る日を楽しみお待ちしております。
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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件を購入した後にするべきこと
収益物件を購入することが目的となってしまって、
その後の管理やらが、おろそかになっている人が沢山おります。
投資物件は購入してからの方が大変です。
投資物件は自己使用の住宅より、
せっかく購入したのに、売却してしまうなんてことが頻繁にあります。
いずれ売却するであろう出来事の時にあったら良かったなーと
言われることがありますので、ぜひ皆さんも行って下さい。
それは、修繕履歴です。
何をいくらで修理をしたのか？
一般的に言われる修繕履歴です。
この修繕履歴が無かった場合で、契約がまとまらなかった事が何度もあります。
物件の所有期間にも依りますが、
沢山修繕していることもありますし、
買主さんは当然ですが、
金融機関さんからの要望も多いんです。
リフォーム内容に依っては、銀行の評価額も変わって来ます。
ある銀行は、ウチで借りていた人はやりません。
そんな噂があるようですが、
〇〇銀行から〇銀行への借り換えはNGなんて思っている人が多数おります。
そんな間違った金融機関情報もありますので、注意が必要です。
富士企画では、日々アパートローンを専門に取り扱っている担当部署と話をしております。
常に情報は最新に塗り替えております。
売りに出したはいいが、融資が付けられないなんてことがあります。
なので、アパートローンの情報には敏感に感じて下さいませ。
購入が目的になってしまっている方が沢山おります。
そうならないの注意を一冊の本にまとめてみました。
まだの方は是非とも手に取って勉強してみて下さい。
きっとお役に立てると思いますので(^O^)／
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『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件専門だから高く売却出来る方法があります
一棟あパート・一棟マンションを上手に売却する方法を
一冊の本にまとめてみました(*´▽｀*)
購入する為の本は沢山ありますが、
売却の書籍は少ないですよね。
そんな本です(*´▽｀*)
投資物件専門に取り扱っている富士企画では、
アパート、一棟マンションなどの賃貸不動産であれば
上手に売却する方法があります。
大々的にポータルサイトに掲載するのは、
今の時代には合ってはいません。
理由は簡単です。
物件を探している人達から共通して言われることが
『市場に公開する前に情報を下さい！』
いわゆる非公開物件を求めています。
非公開物件とは？
レインズに掲載していない。
ポータルサイトなどに掲載していない。
そんな非公開の物件を求めております。
なので、その要望に応えてあげた方がいいんです。
ご自身がどんな感じで物件を探しているのか？
そう考えれば自然と答えは出てくると思います。
不動産査定方法も色々です。
土地に相場がある様に、利回りにも相場があります。
不動産屋ですので、
土地の相場は知っていると思います。
ですが、利回りの相場を知らない業者さんも沢山おります。
誰に相談するか？
とても大切なことだと思っております(￣▽￣)
富士企画は、投資物件一筋の経験がありますので、
投資物件であればお力になれると思います。
専門家に相談する違い感じてみて下さい。
投資物件売却専門のサイトも立ち上げているので、
良かったらチェックして下さいませ(￣▽￣)
投資物件を高く売却する方法をたっぷり２時間お伝えします(^O^)／
いつもは、１時間しか話さないセミナーを中身を濃くして
２倍の２時間セミナーを開催致します。
変な物件をつかんでしまって、どうじたらいいのか？
このままでは、破綻することになってしまう。
ただ『失敗した』その結論を先延ばししているだけではありませんか？
そんな人達も含め、どの様にリカバリーをすればいいのか？
たっぷり売却の話を２時間させていただきます(^O^)／
今回も外部でのセミナーになります。
ななころさんってご存知ですか？
写真だと分かりずらいですが、スーツは完璧にお揃いでした(*´▽｀*)
右がななころさんで、左が新川です。
２年程前に富士企画でセミナーを開催した時の写真です。
楽待のコラムニストでもあり。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/nanakoro
ライフデザイン実践会を主催したり
http://japanlifedesign.com/lifedesign-qa
色々と活発に活動されております。
その中で基礎から学ぶ不動産投資予備校がありまして、
そこでの講師として富士企画の新川が登壇です(^O^)／
セミナー日時は
９月２３日（土）１３：３０～１７：００
大宮のソニックシティで開催です。
セミナー内容は下記リンクをチェックしてみて下さい。
http://japanlifedesign.com/archives/1357
セミナー終了後には親睦会も開催予定です。
いつもは売却の話は１時間です。
それでも、勉強になりました！
不動産業界のことがよく分かりました！
などなど売却セミナーは大好評なんです。
その内容をさらに掘り下げて行くので、中身は濃い内容になると思います。
物件をお持ちの方は、特に聞いてみて下さい！
これから資料は作って行きますが、頑張ります<(｀^´)>
受付は下記フォームよりお願い致します。
http://japanlifedesign.com/archives/1357
なぜ、割安な投資物件が売りに出てくるのか？
不動産の査定方法には大きく２つある
土地の場合は、土地の値段ですよね。
その土地の上に建物が乗っかていれば、建物の値段。
この建物が構造と築年数に依って価値が変わって来ます。
ここでよく出てくる数字が木造であれば２２年。
２２年経過すると建物の価値は０円。
むしろ解体費用が掛かり、その分安くしなければならない。
結果土地値以下の値段が売りに出されている。
これが不動産査定の基本ベースになっていることです。
不動産会社さんも色々とあります。
富士企画みたいな、不動産投資専門の会社は少ないです。
一般住宅をメインに取り扱っていて
投資物件の問い合わせが最近増えて来ているので、
売却の相談が来たら扱ってみたりしている。
不動産会社なので、どんな物件も取り扱うことが可能です。
お客さんからみると、同じ不動産屋ですから
むしろ長年地元で不動産投資一筋３０年以上の方達の方が、
経験が豊富な分、その知識で判断してしまっているのか？
たまにレインズ（不動産会社のみが見れるサイト）には
土地値のアパートが売りに出されて、申込が殺到する。
殺到する物件は、間違いなく査定ミスだと思っております。
投資物件を売却する場合は、気を付けなければいけないこと。
相談する相手です。
相手を間違うと、高く売却出来るのが、出来ない場合もあります。
土地に相場があるように、
利回りにも相場があります！！
土地の相場を知っていても、利回りの相場を知らない人に売却依頼してもダメです。
投資物件の売却は、利回りの相場を知っている人に相談するべきです。
富士企画メンバーは、投資物件のみ長年取り扱って来ております。
ポータルサイトの上手な使い方。
メルマガやLINEなどの活用方法。
その他、上手な見せ方が色々とあります。
そろそろ売却しようかな？
そう考えている人は、一度相談にし来てみませんか？
不動産投資専門会社に相談する違いをきっと感じてくれると思います。
仕事帰りの遅い時間でも
仕事前の早い時間でも
もちろん土日でもいつでもどうぞ～
https://www.fuji-plan.net/mendan/
富士企画を見てみたい人は上記から申込して下さい。
お近くの方であれば、こちらからの出張も可能です。
どうぞ一度、お時間を頂戴下さいませ。
不動産投資専門家に相談する違いをきっと感じてくれると思います！！
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投資物件の売却依頼が増えて来ております。
９月に向けてなのか？
最近売却依頼がグングンと増えて来ております。
今が売り時と考えてなのか？
収支のバランスが合ってないのか？
売却理由は色々とありますが・・・
これから販売図面を作りますが、作る前に売れてしまう物件もあるかもですね。
下記はここ数日で依頼があった物件になります。
東十条駅 １３８００万 ８％ RC 駅徒歩２分
加須駅 ３７５０万 現況満室１９．２％ （一部借地）
柏駅１１％満室、宇都宮鉄骨マンション
４００万以下の小ぶりの区分マンションをいくつか
その他、少し時間が掛かりそうな物件など色々と相談が増えております。
これは、新川に直接来た案件だけで、これだけあるので
営業スタッフを合わせると、相当数の物件があると思います。
因みに富士企画の営業スタッフは全員で７名おります。
売主さんから直接預かっている物件が全ていい物件とは思ってませんが、
いい物件も意外とあるのは間違いないです。
毎日、沢山の人が富士企画には立ち寄ってくれております。
ちょうど、いい物件が入りました！
そんな対ミンングで物件が動いているのをよく目にしておりますので
お近くの方、どうぞお気軽にお茶でも飲みに来て下さい(^_-)-☆
ただ、誰も居ない事もあるので、
一応誰かいるかどうか確かめてからの方がいいかも知れません。
ちゃんとした相談がある人は、事前にご連絡下さいませ。
仕事帰りの遅い時間でも
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こんな感じの部屋で対応させていただきます(^O^)／
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『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件を高く売却する為の方法のセミナーを久しぶりに開催しました。
上手に売却するには、ちょっとしたコツが必要です。
投資物件は、定期的に入れ替えが必要になると思います。
そんな時の為の知識になります。
知らないよりか、知っていてほしい知識です。
直ぐに売却する人でなくても知っていてほしい知識です。
今回聞き逃した人、
次回は１０月２１日（木）１９：００から行います。
セミナー資料だけの配布はしておりませんもで、
興味のある方は、セミナーへ参加して下さいませ。
他ではなかなか聞けない話だと思いますますよ(^O^)／
１０月まで長いよ～
そう思う人は個別にでもお伝えしますので、
ご連絡下さいませ。
１時間程度頂ければ、レクチャー出来ます。
投資物件のことであれば、
物件の選び方＆探し方
融資の話
管理の話
売却の話まで
トータル的にお話しが出来ます。
不動産投資は悩みが付きものです。
一人で悩むより、
書籍を読むより、
僕らと話した方が、一気に解決出来ることも沢山あると思いますよ(^O^)／
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もちろん土日でも、事前にご連絡頂ければいつでも大丈夫です。
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一棟物件を上手に売却する方法がありますので学んで下さい。
こんな書籍を出したことがありまして、
長年投資物件一筋で営んで来たので、たっぷりと知識があります。
今回は久しぶりに、
一棟アパートやマンションなどの投資物件を売却する方法のセミナーを開催致します。
８月５日（土）１０：００から富士企画のセミナールームで開催致します。
タイミングが合う人は下記より申込下さいませ。
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/22867
今直ぐに売却を考えてなくても、
投資物件は、住宅と違って売却する人は多いです。
いつか売却するであろう。
そんな人は知っといた方がいいです。
ポータルサイトの仕組み。
上手な使い方。
長年ポータルサイトを、自分で触って来たからこそお伝え出来る話をします。
一棟目を購入してない人には、
少し早いセミナー内容になるかもしれませんので、
物件をお持ちの方は、是非とも聞いて欲しいと思う内容です。
セミナー担当の新川です。
富士企画内で話すのは久しぶりです。
富士企画メンバーもおりますので、
物件を探している方は、この機会に富士企メンバーとも仲良くなってみて下さい。
８月５日（土）１０：００開催です。
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スタッフ一同お会い出来る日を楽しみにしております(^_-)-☆
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