Posts Tagged ‘投資物件売却’

投資物件を売却する時のネット公開はするべき?

2022-03-14

投資物件を売却する時の正解はいくつもあると思いますが

仮に僕が売却する場合は絶対にネット公開なんかしません。

 

理由は凄くシンプルで簡単な事なんです。

 

投資物件を探している人たちが、

ネットに公開する前の情報を欲しいと望んでいるからなんです。

 

多分、人間の心理として広く広告宣伝してしてよー

誰か高く買ってくれる人がいるでしょー

 

そんな事だと思うのですが、

 

投資物件の流れって

まずは僕ら不動投資を扱っている営業マンが目にします。

 

そこでいいな〜と思った物件だけをお客さんに

いい物件出ましたー!

 

なんて連絡をします。

 

なので、まずは営業マンがこれは売れる物件と思わなければならないのです。

 

次にそこで誰の目に止まらなければ

メルマガや自社ホームページに掲載したりします。

 

僕らのメルマガの会員数は3万人おります。

全ての人が開封はしてないのですが、20%の確率で開封してますので

6000人の方に宣伝出来ている計算になるんです。

 

価格やエリアによって何とも言えませんが、

誰かが安いなと思えば何らかの反応があるんです。

 

そしてここでも反応がなければ

いよいよポータルサイトに掲載したりするんですが、

 

売れない物件をポータルサイトに掲載したところで

売れないですよ〜

 

こんな話は色んな売主さんにするのですが、

一応出してよーと頼めれるので出したりしますが、

 

そこでそのポータルサイトに出された物件を分析すると

ただ掲載しているだけで、誰もクリックをしない。

 

誰も詳細ページに飛ばない…なんて事がよく起こるんです…

 

売主さんはどこの誰だかが買ってくれるかもしれない。

なんて可能性を信じて出してくれというのですが、

 

確かに可能性は0ではありません。

どんな事でも可能性はあります。

 

そういう意味では掲載した方がいいと思いますが、

僕自身が投資物件を売却する時は絶対に出さないし

 

もう20年以上投資物件を相当数、売却してきましたが、

過去1回も物件情報をネット上に出した事は無いんです。

 

これがどう言うことかと言うと

相場をちゃんと理解して相場で価格を設定しているから

ネットに公開しなくてもちゃんと動くんです。

 

なので高く売りたい!こういう思いが強すぎる物件は

預かっても意味がないので、むしろ売りになんか出さない方がいいくらいなんです。

 

何なら、この3月だけ売りに出して、

この決済期に売却出来なければ、一旦下げるとか

そういう作業が必要んなです。

 

僕が思うポータルサイトは

その物件が売れるように掲載するのではなく、

 

その物件をきっかけに投資物件を買いたいと思っている人と

出会うキッカケでしか思って無いんです。

 

投資物件を購入する時はそれ何り注意点があります。

 

売却する時もこれくらいの業界の流れは知っておいた方がいいと思います。

 

こんな売却の話はYouTubeでも本にでも

沢山情報は公開しておりますので

ちゃんと学ぶ時間を作ったりしてくださいませ。

 

倍速で見てくだい!

途中音声がよくない部分もありますが、そこは多めに見てください。

 

投資物件は買うだけでなく、売却のタイミングも大切です。

 

そんな売却の相談もどうぞお気軽にしてください。

 

仕事前の早い時間でも

仕事後の遅い時間でも

勿論土日でも、オンラインでもどうぞ!

 

https://www.fuji-plan.net/mendan/

 

こちらの本には売却の話をぎゅっと詰め込んでおりますので

売却する前にちょっと読むといいかもしれませんね。

 

〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階 富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780 FAX:03-6380-6783
Mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

投資物件売却する時、専属、専任、一般どれがいい

2022-03-06

投資物件を売却する時に不動産会社に依頼をすると

不動産会社と媒介契約を締結致します。

 

その契約の種類が3つあるので覚えといてください。

 

専属専任媒介

こちらは、富士企画に任せたら全ての契約を富士企画を通さないといけない感じになります。

そして僕らからの報告義務が1週間に1回あります。

 

不動産会社からすると、この専属専任で契約すると他社が横やりを入れずらいので

専属専任で契約したがる会社が多いかもです。

 

売主さんからすると、例えば自分の友達が買いたいとか知り合いが買いたいと言ってきても

全てこの不動産会社を通さなければならない感じになるので、

不動産会社からこれを言われた時はちゃん理解して締結してください。

 

専任媒介

こちらは上記の専属専任と違う点は、基本的にはこの不動産会社を通しての契約になるのですが、

自分の友達など自分で見つけたお客さんはこの不動産会社を通さなくてもいい契約になります。

 

そして僕ら不動産会社側からすると報告義務が2週間に1回しなさいという義務が発生致します。

 

僕的には専属専任の方がいいと思う反面、専属専任だと売主さん側からすると

少し不利になる気もしているので、専属と言われても専任媒介契約にしております。

 

不動産会社側からすると専属、専任媒介契約の方が

他社からの横やりが少ないのでこちらでと希望する会社が多いのではないでしょうか。

 

 

そして最後に一般媒介になります。

 

こちらは富士企画でもクリスティでもどちらにも依頼出来るし2社に限らず3、4社と

上限の制限がなく色んな不動産会社に依頼することが出来ます。

 

色々な会社に頼めて広く宣伝出来るから一般がいいでしょ!

こう思う人が多いと思いますが、ご自身が投資物件を買う時にどんな物件を探していましたか

よーく考えてみて下さい。

 

どのサイトにも出ている物件を探していたでしょか?

ポータルサイトにはいい物件が少ないなんて思ってませんでしたか?

市場に出る前の物件を求めてませんでしたか?

 

僕の感覚ではほとんどの人が上記の様な感じで投資物件を探しておりました。

 

それなのに、なぜ一般の方がいいと思うのか?

これは可能性の問題でして誰でもいいから高く買ってほしいと思うから

こうなるのだと思うのですが、僕からしたら売れない物は売れないと思うし

 

ポータルサイトに一般媒介にしたせいで、ずらりと同じ物件が並ぶのだけは避けた方がいいですよ。

同じ物件がずらーと色んな不動産会社から出ている物件をどう思うかなんです。

 

やみくもに宣伝すればいいなんてのは間違いだと思っております。

 

会社で所有している不動産は一度もポータルサイトなんかに公開した時はないんです。

 

何をどうしたらいいのかは

不動産会社がどう売却しているかを見てみると答えは出てくると思うですよね。

 

不動産会社が売主の物件って基本的に満室であり

綺麗な物件、リフォームが終わったばかりの物件が多くないでしょうか?

 

例えば外壁のリフォームに100万掛かりますが

200万高く売れる可能性があるとしたらやりますか?

 

これは憶測の話なので、売却の依頼が来た人にはなかなkこんな話はしてません。

 

なぜなら売却を検討するきっかけが、

リフォーム代が色々と発生する様になってきたからとか

どちらかと言うとマイナス面が多くなってきたから売却を検討する人が多いんです。

 

これは買主さんからすると、〇〇だから値引きしてよ~

なんて言われやすい物件になるだけだし、

買った後にお金がかかるだろうなんて考えるのが普通な話です。

 

だから覚えておいて欲しいんですが、

一番高く売れそうな時期と言うのは、ご自身が一番いい状態と思っている時なんだと!

 

満室でリフォームが終わったばかりなんです!

こういう時期が一番高く売れるんですよね。

 

新築物件が中古物件に比べて高いのは

新しく買った後もお金が掛からないと想像するからなんだと思います。

 

 

投資物件を売却するということは、

投資物件を買うという作業をしている人が多い気がします。

 

そうであればその時の気持ちを思いだしながら

売却活動をするといいと思っております。

 

投資物件を高く、トラブルなく売却するには沢山のことを気を付けなければなりません

 

僕らは不動産投資専門の会社なので慣れてない会社に比べたら

きっとトラブルは少なくなると思っております。

 

投資物件の売却はどこに任せるかはとっても大事な事だと思います。

 

長くなりましたが、売却時の注意点を書籍にまとめてあります。

投資物件は一般住宅に比べて短期間で売買をする方が多いので

こういう知識はつけておいて頂けた方がいいと思います。

 

投資物件の売却も僕らはお力になれます。

 

管理会社に内緒に売却も

短期間で売却も

空室でも告知事項があっても

どんな物件も取り扱い出来ますので

 

相談希望の方は下記リンクよりお気軽に相談下さいませ。

https://www.fuji-plan.net/mendan/

 

 

売りたいと言われても、まだ持ってた方がいいという提案も致します。

全て売却をすればいいなんて事はありません。

 

リフォームしたり、入居付けを改善したり

トータルでなにがいいのかの提案をさせて頂きます。

 

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健康診断の結果は年齢と共に悪くなるもん

2022-02-16

不動産投資先日健康診断の結果が届きました。

 

毎年受けているのですが、

年々色々と再検査して下さいと言う項目が増えて来ております。

 

築年数50年ですが、あちこちガタは来ますよね。

これは受け入れているから大したことないんですが

 

昨年の僕の身長は173.1cmでしたが

1年後の先日測ったら173.8cmでした!

 

この年で何と少し伸びたんです( ^ω^ )

 

ぎゅーんっと背筋を毎回して限界まで高くしたいと言う気持ちで測って増すが、

ちょっと嬉しかったです。

 

こうやって毎年老いに向かっております。

健康にハードに動ける時間は限られているので

日々の食事や色んなことに気をつけながら皆さんも過ごしてください。

 

不動産投資において建物の築年数は気になるところです。

 

木造であれば何と22年にで0円とい価値になってしまいます。

税務上の話なんですが、、

 

投資物件を扱っている僕等は実際に価値は0とは思いませんが、

通常の自宅などは、築22年で価値は0円と査定されてしまい

土地値でしか売却出来ないなんて話になったりします。

 

何なら建物があるから、

解体しないければならないからその分安くしなければならいなんて話も聞きます。

 

投資物件でもたまに、何だこの安い物件は?

そんな物件に出会うことってあると思うのですが、

これは僕から見たら査定ミスであって、

 

上で説明した建物が古いから土地値じゃないと売れないとか

そんな話を不動産屋が売主さんに説明をして、そん売買価格が決まって来るんだと思います。

 

投資物件と一般的住宅は異なります。

 

一般的住宅では価値がないと思っても

不動産投資家さんからすると価値がある場合が沢山あるんです。

 

投資物件を売却する時は普段から投資物件を扱っている会社に相談するべきだし

 

一般的住宅や土地を売却したい時はそう言う住宅を普段から扱っている会社に依頼するべきなんです。

 

僕自身も土地の売却は自分の会社ではやりません。

出来るかどうかで言うと出来ますが、やなライト言う選択をしております。

 

どんなことでもその道のプロに任せた方がいいんです。

 

僕はカレーも作りました。

その時に沢山目の前に並べられて味見もしました。

全部美味しかったですが、最終的には先方に決めてもらいました。

 

僕が決めるより、プロが決めた方がいいんです!

 

投資物件やアパート、賃貸中の不動産は僕らに任せた方がいいんです。

 

不動産投資家さん達はボロ物件も好みます。

一般的には売れないと思われる不動産も市場が変われば宝になります。

 

不動産投資家さん達は町を綺麗にして

空き家問題を実際に解決しております。

 

不動産投資という言葉がイメージがよくないだけで、

空き家問題を解決していける知恵と知識があるんです。

 

ボロボロの戸建てを賃貸用で売却したらどうなのか?

不動産投資専門の僕らだからこそ違う答えを出せるんです。

 

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不動産投資全般のご相談がある方はお気軽に上記リンクより申し込み下さい。

 

直接来られる方は

仕事前の早い時間でも、

仕事後の遅い時間でも

勿論土日でもいつでも対応しております。

 

ZOOMでも対応してますので遠い方でもお気軽にどうぞ〜

 

こんな感じの僕らが、

仲間や家族にする同じアドバイスをさせていただきますので!

 

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6

投資物件を売りに出す時期は?

2022-02-02

投資物件をいつ売りに出したらいいのか?

そんな相談をよくされますが、

年間を通して一番投資物件の取引件数が増えるのが

何度も言いますが、銀行決算きの3月なんです。

 

なのでそういう時期の少し前に売りに出すのがいい時期と考えます。

 

上半期(9月)下半期(3月)の決算時期

後は今年度内に購入したいとの要望も多いので12月

 

こういう投資物件が活発に動くであろう時期の

ちょい前に売りに出すのがいい時期と思います。

 

では、他の月がダメなのかというとそんな事はありませんので、

 

アパートローンを利用する人が多いので

9月、3月は銀行の融資が出やすから投資仏家が活発に動く

そこを単純に狙うという話です。

 

ここまでの話は世の中全体時期の話なんですが、

 

投資物件を単体で見た時はいつがいいのかと聞かれると

 

これは、ご自身が一番いいと思っている時が高く売れる時なんです。

 

いい状態というのは

満室であったり、建物がきれいであったり、リフォーム直後とか

特になんの手間もかからずいい状態だな〜

 

こう思っている時が一番高く売れるんですよ

 

でもこの状態の時って売りたいって発想にならないですよね

 

物件を見ていて売りたいと思う時って

入居付けに少し苦労するようになって来たり

建物が古くなり、色々とお金がかかるようになって来たりとか

 

こんなマイナス要因から売ろうかな〜

なんて考えると思うんですが

 

これが買主さんからみると、

同じようにいい状態に見えないんですよね。

 

だからご自身のが一番この物件は手がかからずいい状態だと

感じている時が一番高く売れそうな時期になるんです。

 

物件を売却を考える時は

ご自身のがどんな物件を求めていたか?

一般的的な投資物件を買おうと思っている人がどんな事を感じるのか?

 

そう考えれば答えは全部出てくるです。

 

こんな声も多く聞こえて来ます。

 

市場に出る前、ネットに掲載する前の投資物件情報を下さい!

これは物件を探している人たち、みんなから言われます。

 

ほぼみんなに言われるから僕らだけでなく

一般的な不動産会社もそのお客さんの声を聞いているから

 

投資物件がネットなどに掲載されなくなっているだけだと思ってまして

いい物件が少ないというのは勘違いで、

ネット掲載する前の物件を下さい。という声を聞いているだけです。

 

実際に僕らが普段取引している7割以上がネットに掲載していない物件なんです。

 

だからいい物件がないってことではないんです。

 

そんなご自身のお探しの条件をちゃんと僕らにお伝えください。

そうしないと物件紹介が出来ないので!

 

仕事帰りの遅い時間でも

仕事前の早い時間でも

勿論ZOOMでも土日でもいつでも対応出来ます。

 

面談希望の方は下記リンクよりどうぞ

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不動産投資専門家の僕らだからこそ出来るアドバイスをさせて頂きます。

写真は昨日の夕陽です。

サーファーはこんな景色を日常的に見て癒やされております。

 

投資物件の売却はちゃんと作戦を練るべし

2022-01-21

投資物件を売却する時って

色んな不動産会社に依頼をしてどっかの誰かに売却してもらえればいいや

そう考えていると色んな不動産会社に依頼をするケースが多いと思います。

 

こうなるとどういうな事になるか?

 

ご自身が物件を買う時にどんな物件を欲しがっていたのか?

 

そもそも市場に出ている物件はダメなんて思ったりしてませんでしたか?

 

僕らのところに来る、買いたい人の意見を聞くと

市場に出る前の物件情報を下さい!

 

との声が圧倒的に多いんです。

 

なので、投資物件を売却する時は

ある程度物件の情報はコントロールするべきだと思ってまして

 

ポータルサイトに同じ物件がずらりと並んでいる物件になるような事は絶対にさけるべきなんです。

 

ご自身がどんな物件を求めていたか?

周りの不動産投資家さん達がどんな投資物件を探していたのか?

 

その買主さんの気持ちを理解して売却活動をするべきなんですが、

立場が変わってしまうと、その辺りが理解されてない方が多く見受けられております。

 

ポータルサイトに掲載すれば売却出来る物件は

掲載しないでも売却出来るもんなんです。

 

これいつから売りに出ているの?

なんて質問も多く聞こえてきます。

 

そんな昔から売りにでているのか…

きっと他の人が購入しない物件はなんか問題があったり

自分がいいと思ったけど、売れ残っている投資物件はなんか問題があるのでは?

 

こんな事もよくある話なんです。

 

投資物件を売却をお考えの方は

基本的に投資物件を買うという経験はしていると思います。

(相続の場合は未経験ですが)

 

その買う時の気持ちを思いだせばいいだけなんです。

 

未公開物件の方が喜ぶし

滞納がある物件はダメだし

空室より満室の方がいいし

 

そう考えると売却するタイミングって

自分の中でその物件がいい状態の時が高く売却しやすい時期だったりします。

 

空室が多くなってきたから売却を検討する

リフォーム代がかさむようになってきたから売却を検討する

 

こんな売却理由は

買主さんが嫌がる理由になります。

 

だから満室の今だから売却するか!

リフォームして綺麗になったから売却するか?

 

僕ら不動産投資会社さんがどんな売り物が多いでしょうか?

 

不動産業者さんはボロい物件を買ってきて

綺麗にリフォームして入居者をちゃんと付けてから売却活動をします。

 

これが一番高く売却出来る方法だと知っているからです。

 

投資物件は入居者がおります。

通常の不動産取引には入居者がおりません。

 

買主さんにその入居者との説明をしなければなりません。

管理をお願いしていたら管理会社とのやり取りや管理委託契約の内容も確認しなければなりません。

 

投資物件を売買するのって普通の住宅より

色々と伝えなければならない事が沢山あるんです。

 

投資物件を買う時は、売主さんや仲介業者さんに聞けばいいんですが、

売却をする場合は、今度はちゃんと伝えなければなりません。

 

伝えなければならない立場なのに伝え忘れてしまうと

買主さんからはそんなの聞いてない!!

 

なんて話になってしまいます。

 

投資物件を売却するときこそ、投資物件を専門に扱っていたり

普段から投資物件の取引をしている営業とやらないと

あとで大変な事になるケースも多々あるので

気を付けて下さいませ。

 

この昨年の7月3日(波の日)に出版した書籍には

そんな売却の注意点を沢山書いときました。

 

不動産投資は購入だけでなく

定期的に資産の入れ替えが必要になると思います。

 

買う時はエイ!!って買えるんですが、

売却は上手にタイミングを見てやれば高く売却出来る可能性は上がってきます。

 

減価償却が出来なく物件は入れ替えた方がいいですし、

売却した方がいいケースもあるので

 

そんなトータル的にご相談に乗ることが僕らは出来ます。

 

仕事前の早い時間でも

仕事終わりの遅い時間でも

勿論土日でも、ZOOMでもいつでもどうぞ会いにいらして下さいませ。

 

そんな相談会に行ってみるかと思う方は下記リンクより申込下さい。

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他の業務を終わらせてちゃんとお話を聞かせてもらいますので

2時間ほど空いている時にいらして下さいませ。

 

こんな事務所なのでお気軽にいらして下さい(^O^)/

ご連絡お待ちしておりまーす!

 

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不動産投資売却の本を本日出版致します。

2021-07-03

サーファーなので7月3日(波の日)に6冊目の書籍を出版致しました。

お陰様ですが、発売日前にAmazonランキング1位も取れてました(^O^)/

 

そして書店にもあちこち並んでいる様です。

こちらは昨日セミナー参加してくれた

八木エミリーさんとお隣同士です(*^_^*)

どの書店にあるのかは把握はしてませんが、

書店で買うもよし

Amazonなどネットで買うもいいので、

 

とにかくお手に取って下さいませ。

簡単にどんな内容なのか?的な動画も撮ったので下記おチェックしてくださいませ。

 

投資物件は買って終わりではありません。

当たり前の事なんですが、どうしても購入する時だけの事を考えがちです。

 

ご自身で住まれる住宅と違いまして

投資物件は定期的に入れ替えをする方が多くいられます。

 

同じ不動産取引なんですが、

買う時と売却する時の大きな違いってなんだか分かりますでしょうか。

 

買う時は売主さんや不動産会社さんから説明を受けると思いますが、

 

物件を売却する時は説明をしなければなりません。

 

売る時ってきっとある程度年数が経過しているので

不動産に対する経験が付いてくるので

色々と気にならなくなってくると思いますが、

 

1棟目購入する時ってきっと色々な事が不安で不安では無かったでしょうか。

 

その買主さんに色々とちゃんと説明をしなければなりません。

 

説明するのって不動産会社さんでもあるのですが、

売主さんしか知らないこともあるので

説明義務は仲介会社と同じく売主さんにもあるんです。

 

この不動産に慣れている状態で、

売買契約なんて急に決まるもんです。

 

全て忘れずにちゃんと伝える事が出来れば問題ありません。

 

ご自身が忘れていたとしても慣れている仲介会社さんであれば

その辺りもしっかりとフォローしてくれます。

 

でも慣れていない仲介会社さんもおります。

 

これは買主さんからすると、

なぜ言ってくれなかったの?

 

なんて事を取引が終わった後に思う事があります。

 

その矛先は仲介会社さんと売主さんへ向かいます。

 

不動産会社さんは不動産の法律的な話を調べなければなりません。

 

でも現実的に細かい入居者の情報ってオーナーさんしか知らない場合も多いんです。

滞納の有無やトラブルメーカーなど

 

人に物件を賃貸していると色々な諸問題があるかと思います。

 

買主さんが、えーそんなの聞いてないよ!!

 

いや聞かれなかったから答えなかった…

そんな言い訳は通りませんので注意が必要。

 

ではどこに注意をしたらいいのか?

 

それはご自身が買主さんの時に何を売主さんへ聞くか?

 

そこを考えればおのずと答えが出てくると思います。

 

そんな売主さんが困らない為の情報をギュッと詰め込んだ本になります。

上記写真をクリックするとAmazonページへ飛びます。

 

物件をまだ買ってない人も

物件をお持ちの方もぜひとも手に取って頂きたい書籍です。

 

そして手に取ったら感想をお聞かせ下さいませ(*^_^*)

 

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契約ラッシュになってきております。

2021-02-28

3月は銀行さんの決算の関係で取引件数が増えて来ております。

 

どんな物件が契約が出来ているのか?

ちょっと社内でリサーチしてみたら

単純に売りの情報が多くなってきているようです。

 

なので自然と取引が増えてきているようです。

 

有難いことに僕らのトコには、物件を買いたいという方が

めちゃくちゃおるんです。

 

そういった人達の声として多いのが、

一般公開される前に情報を下さいと言われます。

 

なので一般的にレインズ(業者間で一般公開されているサイト)に掲載される前の

物件情報を皆様にお届けしております。

 

それがいわゆる非公開物件なのです。

 

こう言った物件が増えているから

自然と取引件数が増えて来ているようです。

 

こんか感じの物件は紹介するのは、

やはり顔が見えている方たちが多いんです。

 

自然な事なのですが、

物件情報を見た瞬間に僕らは、お客さん達の顔が浮かんでくるんです。

 

顔が浮かんでくるからその人たちに連絡をするんです。

 

なので、ぜひ顔を見せにいらして下さいませ(^O^)/

 

理想は来られて直接お会い出来た方がいいんですが、

色々とコロナが気になると思いますので、

ZOOMでも対応しております。

 

土日に限らず、平日でも

早朝でも遅い時間でも

いつでも対応しておりますので

どうぞお気軽に下記より申込してくださいまし(^O^)/

 

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こんな感じのメンバーで対応しております。

 

最高のメンバーが揃っておりますのでー

 

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投資物件の売却相談が増えて来ております。

2018-07-27

昔この書籍を出版した関係なのか?

投資物件専門家だから集まって来ているからか?

今が売り時と考えているのか?

 

理由は分かりませんが、

ここ最近売却の相談依頼が増えてきております。

 

投資物件の売却方法はいくつかポイントがあります。

 

すごくシンプルで簡単なことです。

 

ご自身がその物件を欲しいと思うのか?

大家仲間がその物件を買ってくれるのか?

 

そんな値付けをすれば直ぐに売却出来るのではないでしょうか。

でも、そこは欲との闘いです。

 

〇〇で買ったからそれ以上で売りたい!

安く買って高く売却出来るかどうか?

 

それは買った時期にもよると思いますし、

古くなれば建物価値は下がるし、

リフォーム代も掛かるし、

 

基本的には、買った時より高く売れるなんて

あんまりない話ですよ。

 

ボロボロの物件買ってリノベーションしたら話は別ですが、

基本的によっぽど安く買ってなければ価値は下がるもんです。

 

それを踏まえて、市場の声をちゃんと聞けばいいんです。

 

例えば、物件を探す時不動産営業マンになんて伝えてますか?

 

『表に出す前の情報を下さい!』

こう伝えていないですか?

 

ほとんどの人に言われております。

市場の声がこうなので、表に出さなければいいんです!

 

これって自分がどう求めるのか?

そこを徹底的に見つめなおして、売却活動をすればいいんです。

 

僕らは不動産投資に特化した会社です。

 

結構いい感じでお手伝いが出来ると思いますので、

お気軽にご相談下さいませ(^O^)/

 

https://www.fuji-plan.net/p1/

 

 

投資物件は定期的に入れ替えながら大きくすることも必要な場合もあります。

そんなトータル的な相談もどうぞお気軽に。

 

投資物件専門家だからこそ出来る話をさせて頂きます(^O^)/

 

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売却を考えた入居募集をして下さい。

2018-04-25

不動産投資をする上でとても大切なのが

入居率の維持ですよね。

 

満室経営をずっとしたいですよね。

 

空室を埋める方法として、

手っ取り早いのが、家賃の値下げです。

 

その物件が成功したのか、失敗だったのかが確定するのは、

最終的にその物件を売却した時に確定すると思います。

 

所有している期間は利益が出なくても、

売却時に売却益が出れば、それも成功です。

 

逆に所有している期間は利益が出たけど

売却時に安くしか売却出来なくて、損をするなんてこともあります。

 

 

投資物件の査定方法を知って下さい。

 

不動産の査定方法のベースは

 

土地の値段

建物の値段

 

この2つで成り立っております。

 

一般的には土地の相場があったり

建物は構造と築年数で建物価格が出せます。

 

この2つと近隣事例などを見て価格を決めます。

 

一般住宅はこの方法で計算しております。

 

 

では投資物件はどうなるでしょうか?

 

簡単に言うと、一般住宅の査定方法を参考にして

利回りの相場に合わせて売買価格を決めます。

 

なので、実際の売りに出ている投資物件は

実際の評価と乖離している物件が多いと思います。

 

投資物件に関しては、利回りで売却出来るんです。

 

逆になんか凄い安い物件がたまに出てきますよね?

 

あれは、土地の値段を出して、

建物は税務上の評価で価値がなしと判断されて

ほぼ土地値のみで売りに出ているケースが多いですかね。

 

これは値付けが、一般住宅と同じになっているだけですね。

 

投資物件は利回りで売れます。

 

土地の相場があるように、

利回りにも相場が確実にあります。

 

その利回りは、家賃で決まります。

 

家賃が下がると、利回りが下がると覚えといて下さい。

 

みんな知っているはずです。

でも空室を早く埋めたいから、

少し家賃を下げても入居させたい。

 

それは当たり前のことですが、

でも、家賃が下がると、利回りが下がり、

最終的には売却する時の金額が下がるだけなんです。

 

利回りが10%のエリアであれば、

家賃収入が300万であれば、

販売価格は3000万になるもんです。

 

そう考えながら賃貸の入居付をした方がいいんです。

 

仮に家賃を1000円下げたら、決めたいとのお客さんがいた場合。

 

家賃は下げない代わりに1か月、2か月のフリーレントを付けるよ!

 

そう言って家賃を維持することや

上手にリフォームして、家賃を上げる努力をして下さいませ。

 

そう思っている反面。

実際私も家賃を下げて募集することもあります。

 

常に家賃が下がると、利回りが下がり、最終的に売却する時の価格に影響すると

そう頭の隅にでも置いているといい気がしてます。

 

投資物件は購入して終わりではありません。

 

購入してからがスタートです。

 

購入してからの方が色々とありますよ。

 

買うことだけに注目している人が多いので、

買った後のことも気にしながら物件を探しをして下さい。

 

物件探しのお手伝いも出来ますので、

どうぞお近くにいらした方はお気軽にお立ちよりくださいませ。

 

仕事前の早い時間でも

仕事後の遅い時間でも

もちろん土日でもいつでもいらして下さいませ。

 

ちゃんとした相談を希望される方は下記フォームよりどうぞ

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こちらもよかったら読んじゃってください。

少しは参考になると思いますので(^O^)/

 

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投資物件売却時・購入時の注意点【家賃保証会社編】

2018-04-12

投資物件は定期的に入れ替えをする人が多いですね。

 

そんな取引をする上で注意をしなければいけない点

この話はとても大切なことなので、今回は読んで下さいませ。

 

投資物件を仲介する時に、

気を付けている点は沢山ありますが、

今回は家賃についてお話を致します。

 

物件を購入する側、売却する側、仲介会社全ての人に把握してほしい内容です。

 

家賃の滞納があるのか?

家賃の滞納がないのか?

 

とても気になる事ですよね。

それは仲介をする僕らも同じです。

 

普段僕らがどうやって確認しているか説明しますと、

 

売主さんに滞納ありませんか?と尋ねます。

それと同時に、滞納があってもなくても

管理会社からの家賃報告書の写しをもらい確認します。

 

この家賃報告書に、滞納がなければ滞納なしと判断してしまいますよね。

売主さんも滞納ないと言ってるし・・・

 

数年前まではこれで特に問題なかったことですが、

家賃保証会社が普及されてきてからは、

 

見た目は滞納がなくても

実際は家賃保証会社が立て替えて支払っているケースがあります。

 

そうなると、家賃報告書だけでは見えない部分が出てくるんです。

 

なので、今は家賃保障会社まで確認する様にとあちこちで話ております。

 

買う時も売る時も、仲介会社も全員が同じ認識であれば

なんの問題もありません。

 

気を付けらければいけないのが、

管理報告書には立替をしていることの記載はほぼないです。

 

売主さんも悪気はありません。

仲介会社も売主に確認をして、

管理会社からの報告書もチェックしております。

 

ここから更に1つ作業をしなければなりません。

 

本来は仲介会社がやる仕事ですが、

慣れていなければ保証会社まで確認をするなんて作業はしません。

 

この保証会社まで確認をしないと

実は滞納があって、保証会社が家賃保証をしておりました。

 

こんな話が決済後によく聞かされます。

 

物件を売却する人は、

売却した後に、こんな話にならないように保証会社まで確認してください。

 

物件を購入する人は、

管理報告書が出て来て安心でなく、保証会社まで確認したんですか?と

必ず訪ねて下さいませ。

 

そして最後に物件を仲介する不動産会社さんです。

買側、売側どてらでも、保証会社まで家賃の滞納有無を確認してください。

 

ひと昔は、家賃保証会社はあまり普及されておりませんでしたが、

連帯保証人でなく、保証会社を利用するケースが増えてきました。

 

増えた理由として

万が一入居者が滞納しても、家賃保証会社が負担してくれるので

大家さんにとってはその方が安心でしょ?

 

そのニーズに答えただけですね。

 

なので実際に滞納しているのか?

その辺りはよく見えなくなって来ております。

 

だからこそ注意が必要なんです。

 

仲介会社がちゃんとしてくれればいいのですが、

そこまで把握している会社はまだまだ少ないです。

 

なので、無用なトラブルに巻き込まれない為に

ご自身でこの辺りは出来るようにしといて下さい。

 

富士企画メンバーには

この辺りはちょいちょい話しているので大丈夫だと思いますが、

 

ご自身でもある程度勉強もして下さいませ(^O^)/

 

そんな話も色々と盛り込んでおりますのがこちらの本です。

 

まだお手に取ってない人がいれば

ぜひぜひお手に取って下さいませ(^O^)/

 

 

本を書いたのは、新川義忠です。

 

ラジオ番組もやっております。

毎月第1・第3土曜日に放送中です。

 

こちらは不動産投資に成功しているゲストの方をお呼びして

たっぷりと話しを聞いている番組です。

 

過去の放送分はYouTubeにアップしておりますので

検索して聞いてみて下さいませ。

 

不動産投資は勉強しすぎると、

物件を買えなくなってしまうこともありますが、

 

ある一定以上の勉強は必要ですので!

 

富士企画では、毎日色々と相談業務を行っております。

 

仕事帰りの遅い時間でも

仕事前の早い時間でも

もちろん土日でもいつでもどうぞいらして下さいませ(^O^)/

 

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