東京都新宿区の富士企画株式会社は不動産投資専門の会社で、投資物件、収益不動産の市場に出回らない投資不動産の紹介と事業承継問題に取り組む投資専門アドバイザーです。

• 物件が売れない最大の理由！！　「価格設定」が高すぎませんか？
• 「物件の事情」で融資が通らないケースもある
• 「嫌になり売りたくなった物件」は、そのままでは誰も欲しがらない
• 「買いたい人」に情報が届いていない
• 「売り出し続ける」ことが、かえって価値を下げる事実
• 焦りからの「間違ったタイミング」での売り出し
• ★知っておきたい税金コラム（１）売却タイミングの考え方【長期譲渡・短期譲渡】【減価償却】　監修／尾鉄朗税理士事務所　税理士 尾鉄朗 氏

• 物件種別による売り方　●一戸建て／●区分マンション／●住居系一棟物件／●商業系一棟物件
• 売却のタイミングの考え方　●利益を確定させる／●損益を確定させる
• 「買いたたかれない」ための空室保証
• ★知っておきたい税金コラム（２）法人所有の物件売却にかかる税金は？

• 成功するための「物件売却　7つのSTEP」
• STEP1　現状把握　●所有年数・築年数／●入居状況の確認／●建物の状態／●収支確認
• STEP2　売却依頼　●一般媒介契約／●専任媒介契約／●専属専任媒介契約
• STEP3　売却価格の決定
• STEP4　広告を使った周知
• STEP5　売買契約　●手付金／●ローン特約／●契約不適合責任
• STEP6　決済
• STEP7　引き渡し　●鍵の確認／●残置物の確認
• ★知っておきたい税金コラム（３）お得なマイホーム売却【マイホーム減税】

• 大手・老舗は安全なのか？
• 続いて、「老舗の不動産会社だからよいのか？」を考えてみましょう。
• 「地元だから任せられる」は根拠がない
• どう売るのか、大事なのは専門性
• 実際の相場を知っている
• 高く売るための業者選びと融資戦略
• 「物件評価」を決める金融機関の視点
• ポータルサイト以外の売却ルート
• 買いたたかれないためのポイント
• ★知っておきたい税金コラム（４）相続税の落とし穴、良かれと思った対策が裏目に出るケース

• 事例1
  区分マンション（マイホーム）売却事例　／　売り急がない余裕が高値売却を実現！学区を狙い撃つターゲット戦略
  【東京都在住　Aさん（40代・会社員）】
• 事例2
  1棟アパート売却事例　／　平成元年の築古アパートで、1300万円の売却益！
  【千葉県在住　Ⅰさん（50代後半・会社員）】
• 事例3
  RCテナント付きマンションの売却事例　／　ハンデになりがちな旧耐震であっても高値売却に成功したテナント物件
  【千葉県県在住　Sさん（50代・無職）】
• 事例4
  重量鉄骨1棟の売却事例　／　20年来の信頼が導いた、築37年重量鉄骨マンションの理想的な出口
  【神奈川県在住　Bさん（70代・無職）】

• 物件探し・融資・購入の基本
• その１
  物件探し　／　自分なりの「物差し」を作る／立地・築年数・利回りの捉え方／不動産会社への問合せ・信頼関係の築き方
• その２
  融資打診1　／　融資によるレバレッジと最新市況／適正な返済比率の考え方／金融機関との付き合い方（金利交渉・借換え）
• その３
  物件調査　／　現地で必ず確認すべき「物件調査の注意点」
• その４
  買付・指値交渉　／　指値（値引き交渉）の極意
• その５
  契約・決済　／　最終チェックをへて契約・決済へ
• 購入してから……不動産投資は「買ってから」が本番

• 「付帯設備表」「物件状況確認書」サンプル

いま、日本の不動産市場は「史上最高値の取引」が各所で騒がれるなど、かつてないほどの活況を呈しています。テレビやネットのニュースを開けば、都心のマンション価格が高騰している話題や、海外の投資家さんが日本の物件を買い漁っているというニュースが頻繁に飛び込んできます。売却を検討している投資家のみなさんにとっては、まさに「今が絶好のチャンス」「最大の売り時」と言える時代がやってきました。

しかし、その一方で、長年この業界の現場に身を置くプロとして、私は非常に強い危機感を抱いています。それは、市場がこれほど盛り上がっているからこそ、売却に関する正しい知識や最新のルールを持ち合わせていないために、知らず知らずのうちに「本来なら得られるはずだった利益を逃している」投資家さんが急増しているという現実です。

そもそも不動産投資においては、物件を購入して運用している期間に得られる「家賃収入（インカムゲイン）」だけでなく、最終出口である「売却時の利益（キャピタルゲイン）」までを見据えることが不可欠です。一見、時間がかかって地味なようですが、これが損をしない物件売却の考え方です。

5年、10年と堅実に物件を保有してローン残債を十分に減らしていれば、たとえ購入した価格以下で売却したとしても、トータルで手元に残る収益がプラス（黒字）になり、充分に投資として大成功を収めることができます。

それにもかかわらず、「早く現金化したい」という焦りや、物件を少しでも高く売るためのテクニック、あるいは業界のルールを知らないがために、間違った売り方をして安値で買い叩かれ、最後の出口局面で利益を取り逃がしてしまう投資家さんが散見されるのです。

みなさんご存じように、投資は自己責任です。とくに不動産の世界は、「知らなかった」「騙された」では済まされない厳しい現実があります。特に昨今は、買主さん側もインターネットや生成AIを駆使して、これまで以上にシビアに「この価格は本当に妥当なのか」をデータに基づいて合理的にチェックするようになっています。

だからこそ、売却未経験の初心者の投資家さんはもちろん、すでに何度も取引を経験しているベテランの投資家さんであっても、初心を忘れずに常に最新の状況をインプットし、売却戦略をアップデートし続ける必要があります。昨日までの常識が、今日の市場では通用しないことなど日常茶飯事だからです。

かくいう私自身も、偉そうにみなさんに知識を授けるだけでなく、常に新しい学びや体験の中に身を置いています。冷たい滝に打たれる滝行や、世界一過酷と呼ばれる「サハラ砂漠マラソン」への挑戦などを通じて、肉体的にも精神的にも限界を更新させ、常に自分を進歩させ続けています。

今年の4月に出場したサハラ砂漠マラソンでは、昼間は50度を超える灼熱、夜は10度以下まで下がる過酷な環境のなか、自らの脚で進み続けました。残念ながら途中でリタイアという結果にはなりましたが、過酷な環境に身を置くことで、「現状維持に満足せず、変化し続けることの大切さ」や「時には引く（辞める）決断も必要である」という人生の真実を身をもって学ぶことができました。

こうした現場主義の姿勢と柔軟な決断力は、本業である不動産業にもそのまま活きています。一般的には引き締められていると言われる銀行融資の状況下であっても、金融機関との正しい向き合うことで、当社（クリスティ・富士企画）は融資が引き締まるどころか、むしろ取引を増やすことに成功しているのです。

本書は、投資家のみなさんが所有する物件を「早く」「高く」、そして何よりも「不安なく」売却するために、知っておくと圧倒的に有利になる業界のルールや、失敗を避けるための必須知識を余すことなく詰め込みました。ここで、本書がどのような構成で売却を成功へと導くのか、その内容を少しだけご紹介します。

第1章では、売却活動を始めているのになぜか思うように進まない、売れ残ってしまうという「罠」の正体を暴きます。最大の理由である「価格設定」の間違いや、売主さんの「心に余裕がない（焦り）」という心理状態がいかに価格交渉の主導権を買い手へと渡してしまうのか、その失敗の原因を特定します。

第2章では、戸建て、区分マンション、一棟物件といった「物件の種別」によって異なる正しい売却手法を解説します。また、利益を最大化するタイミングの見極め方や、買主さんの不安を先回りして解消して高値で選ばれるための「空室保証」などの具体的なテクニックをお伝えします。

第3章では、実際に売却を決意してから決済・引き渡しが完了するまでの実務ステップを網羅します。売主さんが主導権を握るための現状把握から、媒介契約の選び方、そして民法改正で重要性が増した「契約不適合責任」や「ローン特約」といった、知らないとトラブルになりかねない売買契約のルールを分かりやすく解き明かします。

第4章では、高値売却を実現するための「業者選びと融資戦略」という、プロの極意に踏み込みます。「融資がつく物件は売りやすい」という鉄則のもと、買主さんが安心して融資を引けるようにネット銀行や地方銀行をどう攻略するのか、そして売却後も管理稼働実績を持ち、金融機関と密接なパイプを持つ業者の見極め方を公開します。

そして第5章では、私が実際にサポートさせていただき、売却を成功させた投資家さんのリアルな事例を豊富に紹介します。マイホームの売却から、融資の壁が立ちはだかる築古の一棟物件、さらには難易度の高いテナント付きマンションまで、その背景は多種多様です。机上の空論ではなく、泥臭い現場の交渉と緻密な計算が導き出したリアルな記録を追体験することで、ご自身の物件を出口へと導く具体的なイメージが明確に湧くはずです。

最後に、本書の締めくくりとなる第6章では、これから投資を始める方、あるいは資産を組み替えたい方のために、「収益不動産成功への道」を特別に収録しました。実は、不動産投資において「上手に売れるかどうか」の大部分は、物件を「買うとき」に決まっています。出口（売却）を失敗しないためには、入り口（買い方）の段階から自分なりの基準（物差し）を持ち、正しい手順で購入に動くことが絶対に欠かせないのです。失敗を避ける「負けない投資」のスタートラインの引き方を、ここでしっかりとお伝えします。

さらに各章の末尾には、尾鉄朗税理士監修の「知っておきたい税金コラム」を掲載しています。手元に残る利益を最大化するために、絶対に避けては通れない「短期譲渡・長期譲渡」の税率の仕組みや「減価償却」の考え方、さらには相続税の落とし穴まで、税金で損をしないための知識をわかりやすく解説しています。

通算「11作目」となる今回の本では、基本をしっかりと振り返りつつ、最新の売却事例とノウハウを知ることで、どのような時代でも通用する「損をしない売却の武器」が手に入ることを書きました。特に最新の売却トレンドについては、これまでのルールと違った内容となっているはずです。

内容をしっかりと理解して実践していただければ、売却の流れや信頼できる不動産業者の見極め方、最適なタイミングが手に取るようにわかるはずです。

皆様の大切な資産を守り、さらに新しく豊かな人生のネクストステージへと羽ばたかせるための解説書として、ぜひ本書を最大限に活用してください。

新川 義忠

最後までお読みいただきまして、誠にありがとうございました。不動産を売却するという行為は、人生においてそう何度も経験することではありません。だからこそ、実際に手続きを進める中では、計り知れないストレスを感じたり、「早くお金にしたい」と焦る気持ちが生まれたり、これまで触れたことのない専門知識の世界に戸惑ったりと、大変な苦労があったかと思います。

しかし、本書を通じて得た知識を武器に、スムーズな売却を成し遂げた先には、必ずや次のステージ、そして新しい人生の輝かしい一歩が待っています。本書が投資家さんの新しい門出を支える道しるべとなったのであれば、著者としてこれ以上の喜びはありません。

ここで、これからの不動産業界の未来について、少し投資家さん寄りの視点から私なりの予測をお伝えしておきたいと思います。

まず「買うほう（購入側）」の視点ですが、今後はこれまで以上にシビアなリサーチと、万人に受けるものではなく「誰か一人に深く刺さる」ようなオンリーワンの物件作りが求められる時代になります。ただし、不動産投資はお金儲けだけを目指して、マジメにやりすぎて苦痛に感じては長続きしません。投資家さん自身がワクワクと楽しむ姿勢を持つことが、何より大切です。

一方で「売るほう（売却側）」の視点では、世の中の市況や買い手のニーズを複合的に見極めつつ、適切なタイミングで出口を迎える判断力が試されます。環境は刻一刻と変化していきます。初志貫徹も尊いですが、その時々における最善のゴールを常に見極めていく柔軟性が必要です。

そして、これからの時代を生き抜くために最も重要なのが、「仲間づくりによるリスクヘッジ」です。不動産投資も売却も、一人で孤独に闘う必要はありません。信頼できる先輩や同志といった仲間が周囲にいるだけで、リスクは大幅に抑えられ、何より挑戦する勇気が湧いてきます。

私にとって、そんな最高の仲間と出会える場所が「サハラ砂漠マラソン」です。私は昨年に引き続き、今年もまたこの過酷なレースに挑戦しました。残念ながら結果はリタイアとなってしまいましたが、悔しさは微塵もありません。なぜなら、サハラが教えてくれたのは「完走だけがゴールじゃない。挑戦することそのものが、ゴールなんだ」という真実だからです。リタイアしたからこそ見えた景色があり、苦しい環境を共に戦い抜いた仲間たちとの絆という、一生モノの財産を手に入れることができました。だからこそ、私は来年もまた、懲りずにサハラ砂漠へ挑むことを決めています。

昨年、私は『50歳からはじめる！ 老後生活を豊かにする不動産投資術』（ごま書房新社）という本を出版させていただきました。50歳を過ぎた今、私は改めて「これからの人生の生き方」について深く考えています。

人間の「健康寿命」には限りがあります。私たちの人生は決して無限ではありません。明日突然、何が起こるか分からないという現実を見据える必要があります。しかしその一方で、現代は「100歳まで生きる可能性」も十分に秘めた時代です。

限られた時間の中で、いかにワクワクしながら、永遠に生きるかのように学び、挑戦を続けられるか。人と比べることなく、自分だけの「オンリーワンの人生」を楽しみ尽くせるのか。それこそが、不動産投資の先にある、本当の人生の成功ではないでしょうか。

最後になりますが、本書の執筆にあたり多大なるご尽力をいただきました夢パブリッシング代表の大熊さん、編集ライターの布施さん。貴重な事例をご提供いただいた投資家のみなさん、コラムの監修をしてくださった尾先生、そして日頃から私を支えてくれるクリスティ・富士企画のスタッフの皆に、心から感謝を申し上げます。

こうしてまた新刊を投資家さんの元へお届けできたことを嬉しく思います。本当にありがとうございました。

来年もまた、私はたくさんの投資家さんを巻き込んでサハラ砂漠へ向かいます。もしも、興味をお持ちになった方は、私の挑戦に巻き込まれてみてください。不動産投資とサハラ、この2つの熱いワードが重なったとき、私たちは一生涯の仲間として、まだ見ぬ新しい世界を共有できるはずです。

みなさまの不動産投資の成功を、私はいつでも応援しています！

2026年5月吉日　バリ島・バリアン滞在中のホテルにて
新川 義忠