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家賃を１０００円下げるとどうなる？
不動産投資はいくら投資をして、いくら回収をするという点においては
家賃を下げるということは死活問題なんです。
ただ家賃の交渉がされることってあると思うんです。
本日僕の身にも起こりました。
それはグループ会社のクリスティで持っているアパートに入居申込が入ったんですが、
家賃１，０００円の値段交渉があったんです。
この物件はいつか売却をしたいと思っている物件でして
家賃を１，０００円下げると言うことは、年間１２，０００円の収入が下がることなんです。
例えば家賃が４０，０００円の部屋が6世帯あった場合の家賃収入は
満室になれば毎月２４万の収入になります。
年間にすると２８８万の収入になります。
投資物件を売却するときに、
土地の値段、建物の価値で価格が決まり
そこに利回りの相場が加味される感じなんです。
このエリアなら利回り１０%だとか、１２%ないと難かしいとか
そんな話になるんです。
不動産としての価値は当然ですが、
投資物件なので、利回りも大事なことなんです。
仮に先ほどの年間２８８万の収入があるアパートが１０%で売れそうなら
２８８０万になります。
利回りが１２％は欲しいt言う話であれば２４００万になるんです。
こんな感じで価格って決まるもんなんです。
だから家賃が下がると、売買価格が下がる可能性が上がるんです。
そして１，０００円くらいなら、大した影響ないでしょー
なんて思っていると思いますが、
どの位違って来るのかちゃんと計算してみますね。
上記の家賃のまんまだと２４万の収入です。
この一部屋の家賃交渉が入り毎月の家賃が２３９，０００円になった場合。
年間にしたら２，８６８，０００円になるんです。
これを利回り１０％にすると２，８６８万になります。
家賃交渉がなければ年間２８８万なので２，８８０万になります。
月々の差額で見ると１，０００円ですが、
年間１２，０００円になり。
売買価格に反映させると、１２０，０００円の差が出てきます。
これが一部屋の話なので、数が増えたりもっと家賃を下げればどんどん下がるんです。
家賃交渉は意外とあります。
そんな時に空室が多かったりすると受けたい気持ちも分かりますが、
安易に受けると、売却するときにその１０倍ほどの数字が売却する時にその分下がってしまう
こう言うことが起こると知って置いてください。
家賃は下げたくないけど、入居はさせたい！
そう思うのであれば、家賃の交渉は出来ないけど、
一ヵ月家賃をただにするとか、２ヶ月ただにするとか
そう言う風に交渉して家賃を下げない！
と言うことを意識して置いてくださいませ( ^ω^ )
投資物件はいつか売却をする時があります。
そんな時に一番大きな影響があるのは家賃なんです。
売却した時にその物件を買ってよかったとか、
そう言うことが確定いたします。
空室期間は短くするのが基本ですが、
売却を考えていたら、安易に家賃の値下げ交渉に乗るもんではない！
これだけをちゃんと覚えといてくださいませ。
そんな売却相談も受けておりますので、
買うだけでなく、上手な売却方法もお気軽に相談くださいませ。
仕事前の早い時間でも
仕事後の遅い時間でも
勿論土日でもいつでもどうぞいらしてくださいませ。
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投資物件を売却するには、投資物件を普段から取り扱っている僕らに任せた方が
買主さんに何かを伝え忘れたなんてことが起こらないと思います。
売却時は、買う時と違って伝え忘れると、聞いてないよーって言われますからね。
売却する時期がいつなのか？
入れ替えのタイミングやら、物件を保有した瞬間からどのタイミングなのか？
これの繰り返しですから、ベストなタイミングをお伝え出来ると思いますので
投資物件を専門に取り扱っているからこそ出来る売却方法で
売却時はフォローさせていただきますので( ^ω^ )
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