使える金額で買える物件が決まる。

2023-05-04

不動投資始めてみたいけど、自分なんかには無理と思っている人は沢山いると思います。

そんな人の為にどの位の目安なのかをお伝え致します。

 

まず、現金で買うのか?

それを元手に融資を機みたいのか?

 

この辺りの判断をいなければなりません。

仮に自己資金が500万とした場合にどうなるのか説明致します。

 

物件を購入すると、仲介手数料、登記費用、火災保険とか色々な諸経費が掛かりますが、

それが大体物件価格の1割程度かかると思って下さい。

 

500万、利回り10%の戸建てを買おうとした場合

年間50万の収入が増えると言うことになります。

 

銀行に500万預けていて年間50万も増えるなんてことありますか?

今の時代そんなのはありえません。

 

だから銀行に預けて良くよりかは儲かると思います。

ただこれがずっと入居者がいた場合でして

退去したりすると家賃が入ってこなくなるので

 

思い通りに行かない場合もあります。

 

でも12月の内6か月空室のままってそうあるとは思いません。

だから半年空室だったとしても25万入って来るんです。

 

これでも銀行に預けてるより増えていると思います。

銀行で増えるのはどんなに多くても500円程度です。

なんなら現金を引き出すのに手数料を取られたりするので

 

あっと言う間に利息はなくなってしまいます。

 

これが現金で不動産投資をやった場合のイメージです。

 

こんどは融資をした場合どうなるか?

そんな説明をしたいと思います。

 

そもそもどの位借り入れでが出来るのか?

イメージとして年収の10倍、20倍まで融資をするとかいう銀行さんがおります。

 

なので年収が700万の人は7000万であったり1億4000万だったりする感じです。

こういう年収の倍率も言わない金融機関もありますが

 

そして実際の年収がどの位あったらいいのか?

年収700万以上あればどの金融機関でも融資は取り組んでもらえます。

500万以下の場合は、別途共同担保や

 

(共同担保は、購入物件以外の不動産で借入は合ってもいいんですが、

ポイントは銀行評価がどの位でるかです)

 

自己資金が足りなかったり、評価が出なかったり

年収が銀行の規定に届いてないとか

そんな場合にプラスの材料としてみてもらえるケースがあります。

 

500万の自己資金を利回り10%の物件を買った場合

 

購入物件が5000万になれば全額ローンで借入でいなければなりません。

※諸経費で500万ほど使ってしまうからです。

 

購入物件が3000万になれば自己資金を諸経費に300万使っても

購入価格の方にも使えるので、借入額が2800万程度に抑えられます。

 

 

それぞれ借入期間が20年で金利が3%で計算してみました。

アパートローンは住宅ローンに比べて金利は高めです。

 

5000万の借入、金利が3%での月の支払いが277,299円 年間3,327,588円になり

ここから利回りが10%としたら収入が500万なので

差し引きが1,672,412円になります。

 

2800万の借入、金利が3%の場合は、月の支払いが166,379円 年間で1,996,548円になり

3000万の物件で利回りが10%だと300万の収入なので

差し引きが1,003,452円になります。

 

自己資金として使うお金は同じ500万です。

5000万はフルローン、3000万は一部自己資金をいれての数字です。

 

借入額に5000万は多いかな…なんて嫌な感じがしなければ5000万の方が筋的にはいいんです。

 

これは全てが上手くいったときの話ですが、

こんな感じのイメージなのかとご理解下さい。

 

借入が怖いと言って現金で投資をすると手残りは50万です。

借入と言うリスクを負うことになりますが、

全部一気に空室になるなんてことはありえません。

 

不動産投資にはこんな感じで色んなリスクがあります。

そういうリスクを理解して、えい!っていう気持ちがちゃんとないと始めることが出来ないもんです。

 

だからこそ、何度も僕らと話をして、

やりたい事をちゃんと共有して欲しいんです。

 

そういうのを共有出来たら、好みの物件を探すことが出来ると思ってます。

だからどうぞ何度でも遊びにいらして下さいませ。

 

仕事前の早い時間でも

仕事後の遅い時間でも

勿論土日でもいつでもどうぞいらして下さいませ。

 

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