Posts Tagged ‘返済比率’

アパートローンの話

2025-03-07

YouTubeか何かで見たんですが、

不動産投資とは、アパートをローンを組んで買って

その物件からの家賃収入から返済して運営していく

 

入居者が退去してしまって、返済が持ち出しになると失敗なので

そうならない様に、返済比率は抑えましょう！

なんて動画でした。

 

これは正しい意見だと思います。

入ってくるお金と出ていくお金のバランスを考えるの当然です。

 

１０世帯のアパートを買って返済比率が５０％であれば

入居者が半分入っていたら返済はできる感じになる。

 

これが返済比率が８０％とかになると３部屋出ると持ち出しが発生する。

だから返済比率は抑えたほうがいいでしょう。

一気に半分の人が退去すると言う確率は少ないだろうって話なんです。

 

がこれだけ長い時間、不動産投資というものに携わっていると

なくはない話なんです。

 

そして僕自身が個人的で持っている物件は返済比率１００％なんです。

約４０万の家賃が入ってきて、約４０万を返済しております。

これだと退去があった時に持ち出しになるから危ないよね〜って言われているやり方です。

 

仮に持ち出しになったとしても、それなりにお金があったり

これなら実際耐えられるな！って思えば別に返済比率は１００％でも問題ないんです。

 

これでやると実際どうなったか？

返済期間は７年です。確か今年中には返済が終わってしまいます。

そうすると、突然毎月４０万のお金を産むキャッシュマシーンになるんです。

 

これを７年で作り上げただけなです。

この返済比率を低くするには、返済期間を７年から伸ばせば返済比率は下がるんです。

 

単純な計算で返済額を４０から２０万にしたら

返済期間が７年から１４年になったとします。

そうすると、毎月２０万✖️１２＝で年間２４０万の数字が残ります。

 

２４０万✖️７年経った時に１６８０万の元気んが手元に残る計算になって

返済期間が７年の場合は手元にお金がないけど無担保の不動産が手に入る感じになる。

 

そしてさらにこっからそれぞれ７年後計算すると

返済期間が１４年の方は、７年で１６８０万を稼ぐと

 

そして返済が終わっている方は

毎月４０万✖️１２＝４８０万

４８０万✖️７年後＝３３６０万になって

 

１６８０万✖️２＝３３６０万になるので

卓上での計算は同じになるんですよね( ^ω^ )

 

ちょっと頭の中で考えている数字を文字に起こすと

イマイチ伝わるのか、わかりませんが、

返済比率は落としたほうがいいと言っても、

 

どっちでやっても大した差はないって話です。

最終的にどの時点でどうなっていたいのか？

 

僕自身は目先のお金は別に必要ではありませんでした。

歳を重ねてくる時にある程度の収入が確保できればいいかなと思っているだけです。

会社に頼らず、アパートから家賃収入が入ってくる状態にしたいなと

 

贅沢も望んでないし、僕自身は毎月１００万あれば余裕で生きていけます。

毎月サーフトリップにもいけます。

美味しいご飯も食べれます。

 

高級ブランドは興味ないのでそこにお金はいりません。

高級な時計、車とかは自分には合わないと思っているのでいりません。

それより自然の中で仲間と笑いながらいかに過ごすとか

 

そういう方が大切なんです。

お金がなければ仲間に助けてもらえばいいんです( ^ω^ )

なんでも噛んでも自分でやりません。

 

なので僕は残り４０万ほどの収入を増やせればいいんです。

とは言ってもまだ働いているので、

このは働いてない状態の話です。

 

今５３歳なので、６０歳の時にそうなってればいいかなと

ってことは４０００万ほどの利回り１０％の物件を買って

７年で返済が終わるように組んでしまえばいいんです！

 

その間は働いているから、仮に持ち出しになっても平気なんですよね。

これが僕自身へ客観的なアドバイスです。

 

そして大前提として、必要ないものは要らないと思っております。

狩もそうで須賀、基本的に必要最低限の狩をするもんだと思ってます。

使いきれないお金を掴んでも、全く意味がないと思っております。

 

これは僕自身の生き方で、僕にとっての正解なだけなです。

 

そして家庭環境が変わったり、性格や最終的なゴールが違えば

変わるのは当然のことです。

 

お子さんがいたら、やっぱお金が掛かるだろうし、

子供のため、親のため、とか誰かのためが増えてくるだけだと思うです。

だから不動産投資の正解は人それぞれなんです。

 

だからその人それぞれのアドバイスをしているんです。

王道はあります！でも全ての人に当てはまるかは別です。

日常的に沢山の人とお話しをして、沢山の実践的な経験をしてきました。

 

だからこそ、こうした方がいいんじゃないでしょう。ってアドバイスができるんです。

やり方はいくつもありますからね。

 

とにかく会いに来てくれれば、１００％の知識と経験でアドバイスをさせていただきます。

アドバイスを別にお金もいりません。

方向性が合えば営業を紹介します。

 

合わなければ相談で終わりだし、時期が合わなければまた今度で終わりです。

僕自身は営業活動は一切しないので相談で終わりです。

心を修行も定期的に行なっております。

宗教とかそんな感じではありません。

５０回やってみました( ^ω^ )

 

こんな僕だからこそお伝えできる話が沢山あると思います。

次はサハラ砂漠マラソンです。

２５０km、７日間でやり切ります。

 

どうなるかはやってみないと分からないので

一緒に楽しんでみてくださいませ。

出発は４月１日です。

 

とにかく日々忙しく、色々な方とお会いさせていただきお話をさせていただいてます。

相談希望の方はSNSで僕と繋がってください。

インスタかfacebookしか今は動かしておりません。

アイコンはどちらもこれです。

それかo9o-46o1-65o1まで直接連絡ください。

 

不動産投資一筋２５年ほど

 

その他の経歴も考えてみた

 

サーフィン歴３５年

ダイビング歴３０年

Citywave世界大会　２０１９年　度世界ランキング１３位

ティラノサウルスレース　３位・サメ部門優勝

トライアスロンは年に１回チャレンジ

滝行５０回　巻き込んだ人数６００人以上

クリスティと富士企画の代表

サーフボードなどの遊び道具は自分で作る

樹脂テーブルやDIYもそれなりにやる

不動産の書籍を９冊

 

こんな感じでしょうか。

不動産投資から人生をいい方向に導いてみます( ^ω^ )

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階 富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
Mail:[email protected]

『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

住宅ローンは組めるのに投資物件が怖くなるのはなぜか？

2022-05-28

住宅ローンを組んでいる人は沢山いると思うのですが、

仮に３０００万ほどの住宅ローンを組んだとしたら

返済期間にもよりますが、毎月の支払いは１０万位内でしょうか。

 

これはご自身の給料から一部を住宅ローンの返済に充てていくと思うのですが、

ほとんどの方がちゃんと返済出来てますよね。

 

これが３０００万位の投資物件（アパートなど）を買った場合どうなるのか？

住宅ローンに比べてアパートローンは金利が少し高い感じになりますが

 

アパート購入すると、

僕らが普段扱っている投資物件は中古の方が多いので、

もう既に入居者がいて物件の引き渡しを受けた日から家賃が入ってくるんです。

 

住宅ローンと同じ感じに返済はするのですが、

アパートから家賃という収入があります。

 

基本的にその家賃から返済をする感じになるのですが、

 

それが本当にできるのか？ってとこが不安な部分だと思うのですが、

 

仮に満室時の家賃が毎月が２４万だとしたら、

これが6部屋だとしたら一部屋の家賃は４万になります。

 

購入時満室で中古のアパートを買ったとしたら

その6部屋がずっと入っていればいいんですが、

ずっと満室は難しいかもしれません。

 

では３つ退去してしまうと

家賃収入は半分の１２万になってしまいます。

 

ここでポイントは毎月の家賃返済がいくらなのか？

 

満室時の家賃に対して半分であれば

返済比率は５０％になります。

 

僕らの感覚として、6世帯のアパートなどで３部屋同時に退去するって

あまり考えにくい話なんです。

 

だから返済比率が５０％って問題ないと思っております。

 

これが２世帯のアパートだと、

１世帯退去したら、同じ５０％の返済率にしていても

この２世帯になると普通にある話だし、２つとも出てしまうということも

ありそうな世帯数だと思います。

 

だから世帯数はある程度多い方がいいし

返済比率だけで判断するとダメな場合もあるということを理解して欲しいと

 

僕自身は返済比率でいうと１００％の物件を持っております。

これは返済期間を短くしたからそうなっているだけなんですが、

一般的的なやり方ではないですが、ある程度収入がある人や

 

目先のお金が欲しいと思ってない人には有効なやり方です。

 

不動産投資に正解は王道がありますが、色々な正解があります。

 

自己資金、年収、思い描いている将来、家族構成などなど

色々な背景によって正解は異なります。

 

僕等は日々沢山の方から相談を受けて

いい方向へ導くことが出来ております。

 

一人一人に合わせたプランの提供をさせていただきますので

そんな話を是非とも聞きにいらして下さいませ( ＾∀＾)

 

どうせ生きるなら人のためと思いちゃんと手を差し伸べております！

こういうのを伝えるのは難しいので心で感じにいらして下さい。

僕等はちゃんと心に刺さる会話をしますので！

 

仕事前の早い時間でも

仕事後の遅い時間でも

勿論土日でもオンラインでもいつでもどうぞ〜

 

https://www.fuji-plan.net/mendan/

 

こんな感じのメンバーですがハートのいいメンバーですので( ＾∀＾)

 

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