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一棟買いと区分所有はどちらがいいのか
こんにちは。
今日は朝ジムに行ってから出社した為、足がプルプルしている山本です。
不動産投資をする場合、一棟マンション、一棟アパートの投資と、分譲されている区分所有のワンルームマンション投資ではどちらがいいのかというご質問をよくいただきます。
実際にこの内容のセミナーも何度か開催しておりますが、これから始める方には迷いどころです。
私は富士企画に入る前に区分所有のワンルームマンション投資を専門に扱っている会社に長くおりましたので、一棟との比較もお話ししております。
両方ともメリット、デメリットがあると思っておりますが、皆さんにお話ししているのは、今十分に資産があり、銀行に預けているのがもったいないという方は都心部のワンルームマンション投資がいいのではないかと思います。
一方これから資産を増やしていきたい方は、一棟マンション、一棟アパート投資がいいのではないかと思います。
東京都都心部のワンルームマンションここ最近で大幅な値上がりをしており、ローンで購入しても持ってる間はほとんどメリットがありません。
また今の高騰した価格で購入してしまうと、売却ができないという結果にもつながりますので今の時期はあまりオススメできません。
一方、一棟マンション・アパート投資では都心部を狙うのではなく、東京の周辺をメインに狙います。
富士企画でも取扱いが多いのは、東京もたまにありますが、神奈川・埼玉・千葉が多く、その次に栃木・茨城・群馬あたりの北関東の高利回りアパートの取り扱いが多い状況です。
都心のワンルームマンション投資を検討している人には北関東なんて賃貸つくの？とご心配の方もいらっしゃると思いますが、ご安心下さい。
物件を選定することにより入居付けをすることは可能です。
実際に上記の地域をメインに取り扱っていますが、富士企画の管理物件の入居率は毎月90%台を維持しております。
これは都心部の入居率と大差はなく、利回りは都心部に比べ約2倍から多い時で3倍くらいの利回りになります。
その為、毎月のキャッシュフローを多く残すことができる為、資産を増やしていくことが可能になるのです。
上記は、あくまでもまだ表面上の話になります。
もっと詳しく聞いてみたいという方はお気軽に下記までご連絡下さい。
区分のワンルームマンションの投資のご相談でも大丈夫です。
一棟をメインに取り扱っておりますが、区分の売却相談や査定もよく受けておりますので、たまに来てみると良い物件が入ってきているかもしれません。
山本 080-1449-8528
(いつでもお気軽にご連絡下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８3
『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
建物って何年もつのでしょうか？
こんにちは。
昭和43年築の区分の団地を買ったことがある山本です。
よくこれから不動産投資を始める方々にこのような質問をされます。
「築何年ぐらい建物もちますかね？」
結論から言うと「わからない」なのですが、
日本人は良く新築好きと言われておりますので、スクラップ＆ビルドを繰り返しているのでそこまで古い建物は多くはないのですが、実際はどれぐらいの築年数の物件があるかというと、
日本初の高級分譲マンション「四谷コーポラス」
昭和３１年（１９５６年）年に分譲され、もうすぐ築60年になるマンションですが今も現役です。
マンションとはいえ、旧耐震基準でも幾多の地震も乗り越え今に至ります。
http://blogs.yahoo.co.jp/aromanonnon/24185663.html
ではアパートでみてみますと、現実味がある今も売りに出ている物件がありました。
新宿区で高田馬場駅8分の「昭和24年築」の木造一棟アパートです。
しかもこのアパート「満室」です！！
ということで、あくまでも個人の意見にはなりますが、旧耐震基準の物件でもこれだけの期間建っているわけですので、今売りに出ている新耐震基準の物件でしたら単純に、もっともつと思っていただいてもよろしいのではないでしょうか。
もちろんメンテナンスが最重要になることは間違いありません。
山本 080-1449-8528
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問題児物件の引渡しが終わりました。
こんにちは。
先日扁桃炎になり、唾を飲むだけでも激痛が走り一睡もできなかった山本です。
先日、私が富士企画で仲介させていただいた中でもNO１問題児アパートの決済が終了しました。
どのようなアパートかと申しますと、こんな感じの建物で、
A棟、B棟合わせて全28戸のうち、11戸入居中でそのなかの7戸が滞納しており、実際に賃料が入ってきているのは4戸のみという状況でした。
さらに建物の管理状態も悪く、コンクリートの舗装が割れていたり、鉄部も錆だらけです。
唯一のメリットは「高利回り」という点だけでした。
一般的に見るとそんな状況なら高利回りで当たり前じゃないか！とのご意見もあるかと思いますが、実際にこの物件をご購入された方がいらっしゃいます。
再生案件大好きのS様です。
売りに出た時から高利回りでしたが、入居状況・滞納・管理状態というネックで数ヶ月間誰も手を出しませんでした。
そこから約10%程度価格が下がったところで、ご興味をお持ちいただいたのがS様です。
S様には今までいくつか物件のご紹介させていただいておりましたが、この物件を見てみたいとお声がけいただき、物件をご覧いただきました。
状態としては上記の通りですので、価格が下がったところからさらに20%程度の指値を入れましたが、一瞬で撃沈。
撃沈した旨を伝え、約1か月がたったころ、「山本さん、融資が通りそう！！」とのご連絡が！！
私は正直、「まだ諦めてなかったんかい！！」と思ってしまいました。
しかし、ここからは融資が通りそうというのを盾にし、物元業者さんと粘り強く交渉を重ねた結果、指値を受けていただく形となりました。
実際一番大変だったのはご契約までの道のりなのですが、ここでは割愛させていただきます。
皆さん投資でアパートやマンションを購入するとき、少しでも安く購入したいと思うと思いますが、今のご時世なかなか通りません。
今回なぜ大幅な指値が通ったかと考えてみますと、
1、売れ残っていた
2、ご自身でも何行も融資先をあたり見つけた。
3、物件の状態と入居者問題には一切口を出さないと妥協点を出していただけた。
という点かと思います。特に3は購入後一番ネックになってくるところですので、買う側としては皆さん嫌がります。
またS様も、熱心に物件のことを考え、自分の希望だけでなく売主の事も考えながら作戦を練り、進めていただけたので仲介としてもとても心を動かされ、何とか纏めたいという思いになりました。
一日も早く、入居状況が改善され、ご連絡いただけることを心待ちにしております。
山本 080-1449-8528
(いつでもお気軽にご連絡下さい)
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外壁塗装工事が終わり、お洒落になりました★
こんにちは。
暑さ一段落ですが、暑がりなのでまだ半袖で卓上扇風機ＭＡＸの山本です。
7月末に決済後、富士企画で管理をするお客様の一棟アパートの外壁塗装と空室部分の内装工事をしておりましたがついに終わりました。
昭和の物件がこんな感じに仕上がりました。
個人的には前の白い柵が映えてとても好きです。
購入時は築年数を感じるこんな見た目でしたが、
見事に生まれ変わりました♪
内装は、全部屋違う雰囲気ですがこんな感じです★
いかがですか？
床は本物のフローリングではないのでかなり安く仕上がります。
フジハイツ
千葉県習志野市
京成大久保駅徒歩13分
この外観とこの室内！さらにバストイレ別で33,000円です。
富士企画では売って終わりではなく、賃貸管理、内装、外装等色々お手伝いさせていただきます。
お気軽にご相談下さい。
山本 080-1449-8528
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東京都２３区内で利回り１０％・満室アパート預かりました！
東京都２３区内でアパートを２棟ほど売却の依頼を受けてきました。
２３区内で１０％を超えて来る物件が少ない中で、２棟も・・・
でもそんな利回りが出るには、何かあるんじゃないの？
と
思う方が多いと思いますが・・・
今回はその通りです。
１つは告知事項がありまして
１つは、ケンペイ率と容積率がオーバーしております。
それでも、２棟とも満室賃貸中です。
告知事項があると 言っても、１５年程前の話です。
不動産の売買で知っている以上は、不動産会社としては伝えないとダメです。
入居者への告知事項は、
事故があってから１回誰かが入居すれば、告知する必要はありません。
もう１５年も前の話ですから、入居者への告知はしてないと思います。
先程、現地確認して来ましたが、
５年以内に外壁リフォームをしている感じでした。
詳細はこれから作成しますが、
出来あがる前にフライング気味に紹介です。
ご興味のある方は、足立の物件教えて～と
ご連絡下さいませ(^O^)／
０３－６３８０－６７８０
お気軽にどうぞ！
先程、ちょうど銀行さんがいらしてたので、
資料は渡してあります。
融資も満額行けそうだ！
なんて言ってましたよ！
ケンペイ、容積率オーバーは、その銀行さんは融資は出せません。
こちらは、三井住友トラストＬ＆Ｆになります。
駅も３分なので、いいかなと思っております。
この記事をチェックしてくれている人への
ちょっとしたプレゼントになれば幸いです。
本日は、営業スタッフも休んでおります。
明日には、皆動きだすので・・・
良かったらどうぞ(^O^)／
収益物件を専門に取り扱っているから
色々な投資物件が入って来ます。
タイミングがあえば『あるよ～！』みたいな感じで
いい物件ｎい出会えるかもです。
どうぞ仕事帰りの遅い時間でも
仕事前の早い時間でも
水曜日でも、土日でも、事前にご連絡頂ければ何時でも大丈夫です！
何度でもお越し下さいませ(^O^)／
スタッフ一同心よりお待ちしております！
投資用ワンルームマンションの売却依頼が増えております。
最近区分のワンルームマンションの査定依頼を多くいただいております。
私は富士企画に入る前は、区分のワンルームマンションの専門会社におりましたので、
富士企画では区分マンションの話をいただければ私が担当させていただいており最近とても売却の相談が増えております。
実際この2～3年で東京、横浜、川崎の区分ワンルームマンションは上がってきておりますので、
売却をお考えになる時期としてはとても良い時期ではないかと思います。
特に新築で購入された方の売却相談もいただいており、どうしても長期で持つ以外は、損切になるケースが多いように思いますが、ここ最近の価格の高騰で、その損切額を少なくできる可能性もあります。
最近あったケースでも一般の方よりも、業者の方が高く買う場合もあります。
業者に売るメリットとしては途中でやっぱり買うのをやめたという事が基本的にはないという事ですが、さらに一般の投資家よりも高く買ってもらえるとなると良いことずくめです。
ただし、業者でも物件により得意、不得意がありますので1000万円台の物件で、同じような業者でも買取価格が200万～300万ぐらい変わってくるケースもあります。
私は長く投資用区分マンションの業界にいましたので幅広い業者と付き合いがありますので色々相談することができます。
区分のワンルームマンションの売却をお考えの方はぜひ一度お気軽にご相談下さい。
できれば一般のお客様も業者も表に出る前の方が良い場合がありますので、売りに出す前に先にご相談いただければと思います。
場合によっては売らない方が良いというアドバイスもできるかもしれません。
皆様のご相談お待ちしております。
未公開物件情報<熊谷市 鉄骨造マンション>
こんにちは。
富士企画の山本です。
本日は埼玉県熊谷市の未公開物件おご紹介です。
ＪＲ高崎線「熊谷」駅から徒歩11分、「上熊谷」駅からは6分。
平成7年 鉄骨造の投資用一棟マンションで満室賃貸中です。
同じ敷地に戸建（賃貸中）も建っており、同時売買となります。
価格は<売却済み>
熊谷駅は池袋まで約1時間という場所で都内への通勤利用者も多い駅で、乗車人員もここ数年3万人ちょっとで推移しており、千葉県の我孫子駅よりも少し多い結果となっております。
物件から荒川の河川敷も近く、環境も良いのではないでしょうか。
最近埼玉県を中心に未公開の一棟アパート、マンションの情報がよく入ってきております。
そのような情報はほとんどネット等に掲載せず、お会いしたことがある方にご紹介し、表に出る前に決まっております。
お気軽にお問い合わせください！！
山本 080-1449-8528
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ご購入も売却もご相談下さい！
富士企画の山本と申します。
これからＨＰ内で記事を書かせていただくことになりました。
よろしくお願い致します。
今回は簡単にですが私の事を書かせていただきます。
山本高昌(やまもと たかまさ)
大阪府出身です。
これまで、建物管理会社、居住用不動産仲介、リノベーション、区分ワンルームマンション、そして富士企画では一棟マンション、アパートをメインに取り扱っており、不動産業界でも色々と経験してきました。
都内を転々と8ヶ所に住んだ為、都内はほどほどに土地勘があり、賃料等はイメージできます。
得意な地域は一都三県ですが、最近はよく北関東（栃木、茨城、群馬）や、山梨、静岡のアパート、マンションもご案内にいっております。
どのように、どのような物件を買っていくのが良いのかを皆様と一緒になって考えていきたいと思います。
一棟マンション、アパートの購入のご相談はもちろん、投資用区分の売買の経験も活かし、ワンルームマンション投資と一棟アパート投資との比較等もご相談いただけます。
富士企画でいただいたアパートやマンションの売却のご相談もよく担当させていただいておりますので、
売却等のご相談も具体的でなくても結構ですのでお気軽にご相談下さい。
皆様と一緒になって頑張りますのでよろしくお願い致します。
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売却を視野に入れた管理方法
投資物件専門の富士企画では、
全国各地の投資物件、収益物件のみを専門に取り扱っております。
そんな投資物件を探すのって大変ですよね。
ずっーと探しているがなかなかいい物件が見つからない・・
そんな声が沢山聞こえて来ております。
でも物件を探すよりもっと大変なのは、購入した後です。
いい管理会社に出会えれば問題ないのですが、
なかなか出会えていない方も多くて、そんな相談をよくされます。
もう１７、８年投資物件のみを取り扱って来ており、
その取引した数以上に色々なエリアで管理会社を探して来ました。
投資物件のみを専門に取り扱って来たから
投資家さんの気持ちがよく分かります。
気持ちが分かるから出来る管理で富士企画もお手伝いをしております。
基本的な客付け方法など、
自分で出来ることなど、
いろいろと情報を公開しております。
物件をお持ちで、入居に苦戦している方は参考になると思いますので、
どうぞチェックしてみて下さい。
日々更新しております！
売却を視野にいれた管理方法で管理をさせて頂きます！
ご興味のある方は上記をチェックして下さい！
投資物件に特化しているから、出来る提案をさせて頂いております。
専門家に相談する違いを感じてくれると思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
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もうすぐ七夕なので願いを込めに来ませんか？
昨日は７月３日で波の日でしたね。
それが過ぎると７月７日で今度は七夕ですよね～
七夕と言えば短冊ですよね～
１年に１回の願いごとが天に届きますようにと！
大人になっても願いことをしてもいいですよね(^O^)／
そんな乙女心をお持ちの方
願いを叶うかどうかは、思い次第です！
アパートローンの相談しながらでも
物件の紹介を受けながらでも・・どうですか？
いい物件が買えますように！とか願ってみませんか
７月７日まで限定で行っております。
とりあえずスタッフから、今の願いを聞いてみました。
笹は無いので・・こんな感じですいません。
でも強く念じれば願いは叶うと思います<(｀^´)>
話は全然変わりますが
今夜、千葉テレビの２１時から放送の
『東国原英夫のそのまんまでは通しません！』に富士企画スタッフが登場します。
千葉テレビが映る人は、どうぞチェックして下さい。
どんな感じになっているのかは、分かりませんが・・
富士企画の良さが少しでも伝わればと願ってます(^O^)／
全員かなり緊張していたので、何を話たのかちょっと不安です。
でもせっかくなので、観た人は感想と一緒に遊びに寄って下さい。
仕事帰りの遅い時間でも
仕事前の早い時間でも
もちろん土日でも、いつでもどうぞ！
ちゃんとした相談を希望する人は、事前にご予約下さいませ。
他の業務を終わらせてちゃんと対応させて頂きます。
茶だけとか、ちょっと遊びに来る人は、
１０分位前に連絡だけ下さいませ。
たまに誰も居ない事もあるので・・
いつかお会い出来るのをスタッフ一同心よりお待ちしております(^O^)／
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