事故物件は本当に安くなってしまうのか?

2016-05-19

先日、ニュースで千葉県の公売物件が市場より安く落札されたと報道されてました。

富士企画にも、テレ朝より取材依頼がありました。

 

事故物件を紹介して欲しいって!

 

ん~テレビで大きく報道されるのは、

売却する時に売却しずらくなりますので、難しいです。

 

競売の落札価格や、公売の落札価格は通常公開されております。

 

ただ、一般の人を普段目にしていないと思います。

 

今回のケールは、756万で売りに出されていて、

1100万以上で落札者が現れた様です。

 

こんなに大々的にニュースになってしまったら、

いわゆる仕入値が分かってしましいます。

 

こうなったらさらに売却しずらくなってしまいます。

 

なので、せっかくの取材ですが、丁寧にお断わりさせていただきました。

 

相場は4000万以上とニュースでは言っておりました。

 

相場の4分の1で購入出来ればすごいいいですよね~

 

今回は住宅物件なので、投資物件の場合も同じ感じになるのか?

 

投資物件は人に賃貸をしてその家賃を回収をします。

 

まずは入居が付くのかどうかです。

 

何か事故があった場合の部屋はどうなっているのか?

全てきれいにしてお祓いをして入居募集をします。

 

相場のまま貸せるのか?

それはフルリフォームしても難しいですね。

 

家賃を相場の半分にすれば、感覚としては入居は決まっております。

 

なので、家賃が5万であれば2.5万にすれば入居は付いてしまうんです。

 

では、他の部屋はどうなのか?

 

特別家賃を下げることもありませんし、

退去する人もいるかもしれませんが、

意外と出て行かないケースが多いです。

 

なので、事件・事故があっても家賃は相場の半分にすればほぼ決まります。

個人的には苦手ですが・・・気にしない方が世の中には沢山いるんです。

 

建物が傾いている物件も同様です。

 

相場より家賃を1万でも下げれば十分ですかね。

 

安ければいいんだよ!そんな人がちゃんといます。

 

なので、ご自身が持っている物件に何か起きても慌てることはありません。

 

ちゃんとリフォームして、家賃を半分にしてお祓いして、

もちろん入居者には告知をして!

 

そうすれば、大きな損害は出ないですよね。

 

問題は、売却する時です。

 

今回の公売の物件は市場価格の4分の1です。

そこまで安しなければ売れないのか?

 

事故物件でも、あそこまで安くなることは投資物件では感覚的にはありません。

なぜって、入居も問題なく付くからです。

 

色々な見解がありますが、

賃貸入居者への告知はずっとしなければならないのか?

 

ケースバイケースに依って異なりますが、

1回誰かが入居をしてくれれば、その次は告知しなくてもいいと

言われているケースが多いです。

 

なので、数年もすれば家賃は元通りになるかもです。

 

投資物件は、あくまでも投資です。

ご自身で住むことは一般的にはありません。

 

では、さいたま市で15%の事故物件があったらどうでしょうか?

 

家賃収入が年間450万とすると、3000万です。

そんな物件がでたらすぐ売れそうですよね。

 

ではこれが事件事故もない物件になると、

11%位あれば売れるでしょう。

 

厳密には築年数や立地などでによって違いますが・・

 

11%になると、4090万です。

 

差額1090万です。

 

冒頭にあった公売と同じ4分の1なった場合は、

1022万になって、利回りは44%になってしまいます!

 

こんな査定はあり得ないですね。

 

でも不動産投資市場を知らないとこんな査定もあるかもですね。

 

同じ不動産業界でも全然市場は違います。

 

投資物件のことであれば、どうぞお気軽にご相談ください。

投資物件を売却する為の方法を書籍にまとめてみました。

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色々と書いておりますので、よかったらどうぞ~

 

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